İçtihatlar

Hukuk Genel Kurulu, taşeronun açtığı önceki davada tapuya konulan geçici inşaatçı ipoteği şerhinin bağımsız bir geçici tescil davası değil, asıl uyuşmazlık içinde verilmiş ihtiyati tedbir niteliğinde olduğunu kabul etti. Taşınmaz malikinin bu tedbir nedeniyle uğradığını ileri sürdüğü zararın da haksız ihtiyati tedbirden doğan tazminat hükümleri çerçevesinde incelenmesi gerektiği sonucuna varıldı. Sorumluluk değerlendirmesinde önceki dosya, tedbirin seyri, zarar ve uygun illiyet bağı birlikte araştırılmalıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, İBBGK E. 2024/1 K. 2025/2 sonrasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinde üçüncü kişinin iyiniyetinin somut olarak incelenmesi gerektiğini yineledi. Dosyada davalının bağımsız bölümü cebrî icra yoluyla satın alan kişiden edindiği savunulduğundan, icra satış dosyasının getirtilmesini ve edinim zincirinin doğrulanmasını gerekli gördü. Taşınmaz gerçekten cebrî icra alıcısından edinilmişse TMK m. 1023 korumasının uygulanması gerektiğini belirtti.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil uyuşmazlığında davalı yüklenici şirketin yargılama sırasında ticaret sicilinden terkin edilmiş olabileceğini tespit etti. Taraf ve dava ehliyetinin hüküm kesinleşinceye kadar bulunması gereken dava şartlarından olduğunu belirterek, şirket terkin edilmiş ve henüz ihya edilmemişse davacıya şirketin ihyasını sağlamak üzere kesin süre verilmesi gerektiğine karar verdi. Kararda ayrıca üçüncü kişilerin iyiniyeti İBBGK E. 2024/1 K. 2025/2 doğrultusunda ele alındı.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 16.05.2025 tarihli İBBGK E. 2024/1, K. 2025/2 sonrasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinde üçüncü kişinin ayni kazanımının sırf fesih nedeniyle ortadan kalkmayacağını kabul etti. Yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm edinen üçüncü kişinin iyiniyeti karine olarak kabul edilir ve TMK m. 1023 uyarınca korunur. Arsa sahibinin tapu iptali ve tescil sağlayabilmesi için üçüncü kişinin edinim anında sözleşmeyi ve geriye etkili fesih koşullarını bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle ortaya koyması gerekir.

Hukuk Genel Kurulu, davacının fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak belirli bir kısmı talep ettiği davayı belirsiz alacak davası değil kısmi dava olarak nitelendirdi. Somut olayda 2018 yılında, bozma sonrasında verilen ıslah dilekçesinin o tarihte bağlayıcı olan içtihadı birleştirme kararları karşısında geçerli sayılamayacağını; 2020 tarihli HMK m. 177/2 değişikliğinin tamamlanmış usul işlemine geriye yürütülemeyeceğini kabul etti.

Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu, somut yapıya ilişkin Yapı Kayıt Belgesinin fesih değerlendirmesinde göz ardı edilemeyeceğini kabul etti. Yapı Kayıt Belgesi ile iskân ruhsatı arasındaki değer farkı ve giderilebilir eksikliklerin yükleniciye yükletilmesi suretiyle sözleşmenin ayakta tutulup tutulamayacağının değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varıldı.

Sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili feshi, yükleniciden iyiniyetle ayni hak edinen üçüncü kişinin hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

İyiniyet savunması incelenmeden eski ‘avans tapu’ yaklaşımıyla verilen tapu iptal kararı bozuldu.

Teslim tutanağındaki genel ihtirazî kayıt yeterli görülmedi; alıcının tespit ettiği açık ayıpları tek tek açıklaması gerektiği kabul edildi.

Taahhüt edilen sosyal donatıların eksik bırakılması eksik ifa sayıldı; talebin ayıp ihbarına bağlı olmaksızın on yıllık genel zamanaşımına tabi olduğu kabul edildi.

Tapu devrinin boş teslim için kararlaştırılan tarihten önce yapılması nedeniyle devir sırasında ihtirazî kayıt aranmadı; teslimin süresinde yapıldığını ispat yükünün davalılarda olduğu kabul edildi.

Sözleşme ve tanıtım materyalleriyle vaat edilen ortak alan ve bağımsız bölüm unsurlarının yerine getirilmemesi eksik ifa sayıldı; bu talepler ayıp ihbarına bağlı olmaksızın on yıllık genel zamanaşımına tabidir.

Vaat edilen proje alanı, yeşil alan ve sosyal donatıların yapılmaması veya site mülkiyeti dışındaki alanlarda gerçekleştirilmesi eksik ifa sayıldı ve on yıllık genel zamanaşımı kapsamında değerlendirildi.

Site mülkiyeti dışındaki alanda vaat edilen sosyal donatılar eksik ifa sayıldı; talebin ayıp ihbarına bağlı olmaksızın on yıllık genel zamanaşımı içinde ileri sürülebileceği kabul edildi.

Eksik iş ile ayıp için farklı hesap yöntemleri uygulanması; gizli ayıpta ortaya çıkış ve fark edilebilirlik tarihinin belirlenerek ihbar süresinin ayrıca incelenmesi gerektiği kabul edildi.

Satıcının bakiye bedel için yeni ödeme imkânı tanıdığı olayda teslim borcunun süresiz ertelenemeyeceği; taşınmazın en geç yeni senedin düzenlendiği tarihte teslim edilmesi gerektiği kabul edildi.

Geç teslim için kararlaştırılan ifaya ekli ceza koşulunda, gecikmiş ifanın çekincesiz kabulü kural olarak cezai şart isteme hakkını düşürür; hakkın teslim sırasında veya önceden açıkça saklı tutulması gerekir.

Satıcının proje genelindeki gizli ayıbı dava öncesinde bizzat yaptırdığı delil tespitiyle bildiği durumda, tüketiciye karşı ayıp ihbarı yapılmadığı savunmasına dayanması dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz.

İnşaatın ruhsatsız ve tamamen kaçak yapılması sebebiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedildiği hâllerde; araya dava dışı üçüncü kişiler girse dahi inşaat aşamasındaki binadan pay devralan kişilerin arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını ve edim yerine getirilmedikçe pay hakkı doğmayacağını bilebilecek konumda oldukları, avans niteliğindeki tescilin yolsuz tescile dönüşeceği ve bu kişilerin TMK m. 1023'teki iyiniyet karinesinden yararlanamayacakları kabul edilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre arsa sahibine verilmesi kararlaştırılan daire yerine tapuda kat irtifakı tesisi sırasında daha küçük ve ekonomik değeri daha az olan arka cephedeki dairenin tescil edildiği olayda; arsa sahibinin akıcı okuma yazma bilmemesinden ve akrabalık güveninden faydalanılarak iradesinin fesada uğratıldığı, hile iddiasının tanık dâhil her türlü delille kanıtlandığı kabul edilerek tapu iptali ve tescil kararı onanmıştır.

Karşılıklı ihtarnamelerle feshedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicilerin tamamladıkları imalat seviyesine göre arsa payı tescili taleplerinin ileriye etkili fesih niteliğinde olduğu; 25.01.1984 tarihli YİBK uyarınca ileriye etkili fesih hükümlerinden yararlanabilmek için inşaatın en az %90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olması gerektiğinden mahallinde uzman bilirkişiyle kesin fiziki oran tespiti yapılmadan hüküm kurulamayacağı belirtilmiştir.

Resmî biçimde düzenlenen asıl kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bedeli ödenerek arsa sahiplerince satın alınacağı kararlaştırılan dairelerin satış bedelinin aynı gün akdedilen adi yazılı ek protokol ile belirlenmesinin; mülga BK m. 12 (TBK m. 13) uyarınca asıl sözleşmeyi değiştirici ve borcu ağırlaştırıcı nitelikte olmayıp tamamlayıcı ve açıklayıcı nitelik taşıdığı, bu nedenle ek protokolün geçerli kabul edilerek uyuşmazlığın esastan karara bağlanması gerektiği belirtilmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapuda adlarına tescil edilen bağımsız bölümlerin fiilen teslimini talep eden arsa sahipleri ile ek imalat ve fazla daire bedeli talep eden yüklenicinin karşılıklı alacak iddiasında bulunduğu olayda; tarafların takas/mahsup ve ödemezlik defileri kapsamında alacaklarının uzman bilirkişi marifetiyle hesaplattırılması, birlikte ifa kuralı çerçevesinde uyuşmazlığın esastan çözülmesi gerektiği belirtilmiştir.

Projeye aykırı ve ayıplı imalat (otopark alanının daireye dahil edilmesi) nedeniyle bağımsız bölümünü üçüncü kişiye düşük bedelle devreden arsa sahibinin değer kaybını talep edebileceği çekişmesiz olmakla birlikte; taşınmazı dava tarihinden önce mevcut haliyle devralan üçüncü kişinin ayıbın giderilmesi yönünde davacıya başvurduğu kanıtlanamadığından, taşınmazın maliki olmayan davacı arsa sahibinin ayrıca eski hâle getirme bedelini talep edemeyeceği belirtilmiştir.

Arsa sahipleri arasında çekilen kura uyarınca kendisine isabet eden daire için yükleniciyi ibra eden davalının bu eyleminin davacının dairesiyle ilgisi bulunmadığı ve davacının eksik tazminat almasıyla davalının ibrası arasında illiyet bağı olmadığı gözetilerek tazminat talebinin reddi gerektiği; tapu devrinin gecikmesinden kaynaklanan kira kaybı yönünden ise devrin davalı tarafından mı geciktirildiği yoksa eksiklikler sebebiyle davacı tarafından mı alınmaktan kaçınıldığının tarafların delilleri kapsamında araştırılması gerektiği belirtilmiştir.

Nama ifaya izin davasında, yapı denetim hizmet sözleşmesinin tarafı arsa sahipleri olduğundan ve kanuni sorumluluk kendilerine ait bulunduğundan ödenen yapı denetim bedelinin nama ifa kapsamında talep edilemeyip ancak rücuen istenebileceği; buna karşılık iskân ruhsatı alımı için zorunlu olan SGK prim borcunun nama ifa kapsamında değerlendirilmesi gerektiği ve giderlerin karşılanması için yetecek bağımsız bölümün satışına izin verilmesiyle yetinilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Sözleşmelerin nisbiliği ilkesi kural olmakla birlikte, arsa sahiplerinin onay ve muvafakatleriyle inşaatı tamamlayıp teslim eden alt yüklenici kooperatifin daha önce açtığı tescil davasında arsa sahiplerinin taraf sıfatının kesinleştiği gözetildiğinde, kooperatife düşen ancak arsa sahiplerinin vekâletiyle üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümlerin bedelinin tahsili istemiyle açılan davada davalı arsa sahiplerine pasif husumet yöneltilmesinin mümkün ve yerinde olduğu kabul edilmiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu'na 7143 sayılı Kanun ile eklenen geçici 16. madde kapsamındaki yapı kayıt belgesinin, yapının kentsel dönüşüme veya yıkımına kadar sadece kullanımına izin veren geçici bir idari statü sağladığı; yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmeyeceği, arsa sahibinin bu belgeyi almaya zorlanamayacağı ve kamuya ait yolda kalan kaçak bina bakımından yapı kayıt belgesi alınıp alınmadığının araştırılmasına gerek bulunmadığı belirtilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahibinin ölümü hâlinde, terekesi TMK'nın 701 ve devamı maddeleri uyarınca elbirliği mülkiyetine tabi olduğundan; yüklenici tarafından hak edildiği iddia edilen bağımsız bölümlerin satışı ve aynen ifaya izin talebiyle açılan davada mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu, davanın yalnızca yetki vermeyen tek bir mirasçıya karşı açılamayacağı ve diğer tüm mirasçıların davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması gerektiği belirtilmiştir.

Yüklenici kooperatif üyesi ile arsa sahibi arasında yapılan harici daire takas sözleşmesine dayalı mülkiyet tespiti ve tescil davasında; takasa konu bağımsız bölümün yüklenici kooperatif tarafından sözleşme gereğince hak edilip edilmediğinin belirlenebilmesi için arsa sahibi ile kooperatif arasında görülmekte olan nama ifa, tazminat ve tescil davasının HMK m. 165 uyarınca bekletici sorun yapılması gerektiği belirtilmiştir.

Kooperatif ile arsa sahibi arasındaki uyuşmazlıkta, fesihnamede ek sözleşme hükümlerinin saklı tutulduğu ve bu ek sözleşmelerin asıl sözleşme olmaksızın uygulanamayacağı gözetildiğinde tarafların amacının sözleşmeyi geriye etkili feshetmek olmadığı; sonraki fesih ihbarnamesinin ise ana sözleşmeye aykırı olarak tek imza ile düzenlendiğinden kooperatifi bağlamayacağı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli ve ayakta olduğu kabul edilerek tapu iptali ve tescil isteminin esastan incelenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin eki mahiyetindeki protokollerin yürürlükte bırakılarak asıl sözleşmenin feshedildiğine dair belgenin yazılış şekli ve kooperatifin amacının ortaklarını konut sahibi yapmak olduğu gözetildiğinde; tarafların gerçek iradesinin sözleşmeyi tamamen geriye etkili feshetmek olmadığı, asıl sözleşmenin geçerli ve ayakta olduğu kabul edilerek tapu iptali ve tescil talebinin esastan incelenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Paylı mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde inşaat yapılması ve mevcut sözleşmenin feshi TMK m. 692 uyarınca olağanüstü yönetim ve tasarruf işlemlerinden olup tüm paydaşların kabulüne bağlı bulunduğundan; tek bir arsa sahibi paydaşın açtığı fesih davasında, diğer paydaşlarla yapılmış sözleşmeler varsa feshe muvafakatlerinin sağlanması, sağlanamaması hâlinde taraf teşkilinin tamamlanması amacıyla haklarında dava açılması için süre verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı iradelerle geriye etkili feshedildiği uyuşmazlıkta; yüklenicinin hak edebileceği tazminat türü ve miktarı tarafların kusur durumuna bağlı olduğundan, tapuda üçüncü kişilere yapılan pay devirlerinin yüklenicinin talimatıyla yapılıp yapılmadığı ve bedellerin kime ödendiği hususunun yazılı temlik, resmi belge ve banka kayıtlarıyla tahkik edilerek kusur durumunun objektif delillerle tespit edilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde imar planı tadilatının idari merciler nezdinde sonuçlandırılamamasında tarafların kusuru bulunmasa dahi; sözleşme tarihinden dava tarihine kadar geçen yedi yıllık sürenin arsa sahipleri açısından tahammül edilebilecek makul bekleme süresini aştığı, bu süreden sonra arsa sahiplerinden sözleşmeyle bağlı kalmalarının beklenemeyeceği ve haklı nedenle fesih (sözleşmeden dönme) şartlarının gerçekleştiği kabul edilmiştir.

Taraflar arasındaki ek protokolün akdedildiği tarihte imar uygulamasının iptal edildiğini bilerek ve "hangi nedenle olursa olsun" kaydıyla iskân ruhsatı alma taahhüdü altına giren yüklenicinin, basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü bulunduğu gözetildiğinde, taahhüdünü süresinde yerine getirememesi nedeniyle kararlaştırılan cezai şarttan ve teminat ipoteğinin paraya çevrilmesinden sorumlu olduğu; yerel mahkemenin tarafların ortak kusurlu olduğu gerekçesiyle davayı reddetmesinin isabetsiz bulunduğu belirtilmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü sebebiyle geriye etkili feshedilmesi hâlinde avans niteliğindeki tapu paylarının hukuki sebebinin ortadan kalkacağı ve yolsuz tescile dönüşeceği; inşaat aşamasındaki yapıdan veya yüklenicinin devrettiği şahıstan pay satın alan üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi konumunda olup arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını bilmesi gerektiğinden TMK m. 1023'teki iyiniyet korumasından yararlanamayacakları belirtilerek tapu iptali ve tescil davasının kabulü onanmıştır.

Dava bina ayaktayken açılmışsa, yargılama sırasında yapının yıkılması; taraflar yeni payları belirleyip yeniden kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurmadıkça davayı kendiliğinden konusuz bırakmaz.

Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu, tapu iptali ve tescil isteminde hukuki sebebin tarafların kullandığı isimden değil ileri sürülen maddi vakıalardan hareketle belirlenmesi gerektiğini kabul etti. Davacının taşınmazı geri verileceği yönündeki aldatıcı davranışlar nedeniyle devrettiği iddiasının hile hukuki sebebi kapsamında incelenmesi gerektiği sonucuna varıldı. Bu nitelendirme, hile bakımından TBK m. 39'daki hak düşürücü sürenin ve buna özgü ispat rejiminin de değerlendirilmesini gerektirir.

Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil davasında, taşınmazın kayıt maliki üçüncü kişi yanında işlemi yapan vekilin de davalı olarak gösterilmesinde hukuki yarar bulunduğunu kabul etti. Kurul, somut olayın işlem öncesi ilişkileri, bedel farkı, ödeme iddiasının ispatlanamaması ve tarafların davranışları birlikte değerlendirildiğinde vekil ile üçüncü kişinin el ve iş birliği içinde hareket ettiği sonucuna vardı.

Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu, mirasbırakanın aynı resmî akit içinde yaptığı birden fazla taşınmaz devrinin muris muvazaası bakımından birbirinden kopuk değerlendirilmemesi gerektiğini kabul etti. Aynı işlemde yer alan diğer üç temlik bakımından mal kaçırma iradesinin kesinleşmiş olması, satış bedeli ve ödeme iddialarındaki tutarsızlıklar ve olayın bütünlüğü birlikte gözetilerek kalan temlikin de mirasçılardan mal kaçırma amaçlı olduğu sonucuna varıldı.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, belediye ihalesiyle edinilen taşınmazın tesciline dayanak olan ihalenin idari yargıda iptal edilmesi üzerine sicil kaydının hukuki sebebini kaybettiğini kabul etti. İptal kararının geçmişe etkisi nedeniyle tescilin baştan itibaren yolsuz hâle geldiği; bu nedenle eski kayıt malikinin mülkiyet veya başka bir hakka dayanarak elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talep edemeyeceği sonucuna varıldı. Karar oy çokluğuyla verildi.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi çoğunluğu, kayıt malikinin 1967'de öldüğü ve davacıların 1975'ten beri zilyet olduğu taşınmaz bakımından, zilyetlikle edinme koşullarının Anayasa Mahkemesinin 17.03.2011 tarihli yürürlüğü durdurma kararından önce tamamlandığı kabulüne dayanan Bölge Adliye Mahkemesi kararını onadı. Bölge Adliye Mahkemesi, koşulların tamamlanmasıyla mülkiyetin zilyetlere geçtiğini ve davanın iptal kararından sonra açılmış olmasının sonucu değiştirmediğini kabul etmişti. Karara güçlü bir karşı oy eşlik etmektedir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi çoğunluğu, elatmanın önlenmesi davalarının tamamının otomatik olarak taşınmazın aynına ilişkin dava sayılamayacağını kabul etti. Taraflar mülkiyetin davacıya ait olduğu konusunda uyuşmuyor, davalı evlilik veya başka bir şahsi ilişkiye dayanarak kullanma hakkı ileri sürüyorsa taşınmazın mülkiyeti çekişme konusu değildir. Somut olayda bu nedenle elatmanın önlenmesi talebi bakımından maktu harç ve maktu vekâlet ücreti esas alınarak hüküm düzeltilerek onandı.

Hukuk Genel Kurulu, önalım davasında davacı vekilinin ön inceleme aşamasında taşınmazın bilirkişiyle belirlenecek gerçek değeri üzerinden önalım hakkını kullanacağını açıklamasını bağlayıcı kabul etti. Mahkemece belirlenen ve depo edilmesi için süre verilen bedel yatırılmadığından davanın reddi gerektiği; sonradan tapudaki daha düşük satış bedeline dönülemeyeceği sonucuna varıldı.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi çoğunluğu, somut olayın özelliklerinde TMK m. 713 kapsamında olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı koşullarının oluştuğu kanaatiyle davanın reddini bozdu. Kararda karşı oy, TMK m. 713/2'deki 'ölmüş' ibaresinin Anayasa Mahkemesince iptal edilmiş olmasını ayrıca tartıştı.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ortaklığın giderilmesi süreci devam ederken taşınmaz üzerindeki muhdesatın aidiyetinin tespiti isteminde hukuki yararın sürdüğünü kabul etti. Önceki ortaklığın giderilmesi hükmünün zorunlu taraf eksikliği nedeniyle maddi anlamda kesin hüküm oluşturmadığı ve sonradan bozulduğu gözetilerek davanın esası incelenmelidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, aynı hüküm altında birleştirilen ecrimisil davalarının farklı kanun yolu rejimlerine tabi olması hâlinde birlikte sonuçlandırılmasını usulen sakıncalı buldu. Doğrudan temyize tabi asıl dava ile istinaf incelemesine tabi birleşen davaların tefrik edilmesi gerektiğine karar verdi.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, projeye aykırı imalatın kaldırılması ve eski hâle getirme istemlerinin değerlendirildiği kat mülkiyeti uyuşmazlığında, mahkemenin önceki bozma kararına uymasıyla oluşan usulî kazanılmış hakkın sınırlarına dikkat çekti. Bozma kapsamını aşacak biçimde yeniden hüküm kurulmasını isabetsiz buldu.

İhale bedeli ödenip bağımsız bölüm alıcıya teslim edilmişse, alıcı ihale alıcısının belediyeye karşı şahsi haklarının halefi olarak tescil talep edebilir.

Taşınmazı hiç görmeden satın aldığını belirten kayıt malikinin somut olayda iyiniyetli üçüncü kişi sayılamayacağı kabul edildi.

Alıcı şirket vekilinin hilesi karşı tarafın hilesi sayıldı; aldatma kanıtlandığından direnme kararı değişik gerekçeyle onandı.

Yargıtayca verilen yargı yeri belirleme kararı bağlayıcıdır; yargı yeri olarak belirlenen mahkemenin bu karara direnmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Kısmi davada kesinleşen hükmün borç ilişkisine ilişkin tespitinin bakiye alacak için açılan ek davada bağlayıcı kesin hüküm oluşturduğu kabul edildi.

İlk hükmü temyiz etmeyen ihtiyari dava arkadaşı yönünden karar kesinleşir; bozma sonrası diğer davalı yönünden yargılamaya devam edilmesi taraf teşkili bakımından usule aykırılık oluşturmaz.

Geçersiz taşınmaz satışında tahsil edilen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi gerekir; ayrı bir ipotek ilişkisi bağlantısı ispatlanmadan iade borcuna karşı ileri sürülemez.

Sözleşme altındaki KDV kaydı HMK m. 207 anlamında çıkıntı sayılmadı; tarafların KDV'nin bedele dâhil olup olmadığı konusunda uzlaşmadığı gözetilerek sorumluluğun araştırılması gerektiği kabul edildi.

İki ihale arasındaki bedel farkı doğrudan menfi zarar sayılamaz; eşit ihale koşulları, muhtemel satış bedeli ve zarar ile ihale alıcısının eylemi arasındaki illiyet bağı ayrıca belirlenmelidir.

Belediyenin satıp tapuda devredemediği Hazine taşınmazındaki yapı ve muhdesatlara ilişkin tazminat talebinde TMK m. 722 ve devamı hükümlerinin uygulanacağı kabul edildi.

Resmî şekle uyulmayan taşınmaz satışında, alıcı edimlerini tamamlamadan satıştan vazgeçmişse 1988 tarihli içtihadı birleştirme istisnası uygulanmaz; kaparo sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir.

Somut olayın özelliklerinde satıcının harici satışın şekil geçersizliğine dayanarak rayiç bedel sorumluluğundan kaçınması hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirildi.

İİK m. 277 ve devamı uyarınca açılan tasarrufun iptali davasında, icra takibi sürecinde borçlunun borcu karşılar nitelikte malvarlığının bulunmadığının anlaşılması durumunda borçlunun aciz hâlinin gerçekleştiğinin kabulü gerekeceği; mahkemece salt kesin aciz belgesi sunulmadığından bahisle davanın reddedilemeyeceği, öncelikle dava konusu taşınmazın arsa sahibine mi yoksa yükleniciye mi ait olduğunun açıklığa kavuşturulması gerektiği belirtilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu, davacının önceki kesinleşmiş mahkeme kararıyla tescilden önce mülkiyetini kazandığı taşınmaz bölümünün imar uygulaması sonrasında yeni parsellere yansıdığı uyuşmazlıkta, tapuda malik görünmeye devam eden Hazinenin kooperatife yaptığı satışın geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığını kabul etti. Kooperatif, bu geçersiz işlemin doğrudan tarafı olduğundan somut olayda TMK m. 1023 anlamında korunacak üçüncü kişi sayılmadı. Eski parselden kazanılan alanın yeni imar parsellerindeki karşılığının belirlenmesi gerektiğine karar verildi.

Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu, Hazinenin devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğunu ileri sürdüğü taşınmazlar yönünden 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12/3'teki on yıllık sürenin uygulanmasına ilişkin 5841 sayılı Kanun değişikliklerinin Anayasa Mahkemesince iptal edilmesini derdest uyuşmazlık bakımından dikkate aldı. Önceki bozma ve yargılama aşamalarının davanın esasını maddi anlamda kesinleştirmediği, bu nedenle AYM iptal kararının uygulanmasına usulî kazanılmış hakkın engel olmayacağı kabul edildi.

Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu, Kamulaştırma Kanunu m. 14/3'te paylı ve elbirliği mülkiyetinde paydaşların kendi payları oranında tek başına dava açabilmesine ilişkin kuralın kamulaştırmasız el atma davalarında da uygulanacağını kabul etti. Bu kuralın taraf ve dava ehliyetiyle bağlantılı dava şartı niteliği taşıdığı, dolayısıyla kamu düzenine ilişkin olduğu ve Bölge Adliye Mahkemesince HMK m. 355 kapsamında kendiliğinden gözetilmesi gerektiği sonucuna varıldı.

Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu, kamulaştırma bedelinin daha önce ödendiğini gösteren belgenin hükümden sonra kullanılabilir hâle gelmesi ile ödeme olgusunun yargılama sırasında bilinmesine rağmen açıklanmamasını yargılamanın yenilenmesi bakımından değerlendirdi. Kurul, HMK m. 375/1-ç kapsamında yeni belge ve m. 375/1-h kapsamında hile koşullarının somut olayda gerçekleştiğini; hilenin aktif davranış yanında susma ve gizleme biçiminde de ortaya çıkabileceğini kabul etti.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi çoğunluğu, 1963 yılında idare adına tescil edilen ve kamulaştırma evrakı bulunmayan taşınmazda el atmanın 04.11.1983'ten önce gerçekleştiğini kabul etti. AYM'nin E. 2019/93, K. 2023/87 sayılı iptal kararını da değerlendirerek, davanın 2018'de açılmış olması karşısında taşınmazın el atma tarihindeki niteliğine göre dava tarihindeki değerinin belirlenmesini hukuka uygun buldu. Kararda farklı değerleme tarihi öneren karşı oy bulunmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi çoğunluğu, Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi kapsamındaki özel hukuk sözleşmesinden doğan alacak uyuşmazlığında önceki bozma kararının açık bir maddi hataya dayandığını kabul etti. Yapı bedelinin davacıya daha önce ödenmiş olduğu hâlde “bakiye bedel” bulunduğu varsayımıyla verilen önceki bozmanın, mahkemece uyulmuş olsa dahi karşı taraf lehine usulî kazanılmış hak doğurmayacağı sonucuna varıldı. Karar oy çokluğuyla verildi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kentsel dönüşüm sonrasında bazı bağımsız bölümlerin büyüyüp davacıların bölümlerinin küçüldüğü uyuşmazlıkta, tam ıslahla sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davasına dönüştürülen istemi kabul eden Bölge Adliye Mahkemesi kararını onadı. Daire, TBK m. 77 ve 82 çerçevesinde zenginleşmenin miktarı ve öğrenilme zamanı ile tam ıslahın sonuçlarını değerlendirdi. İmar affından yararlanılarak mülkiyet hakkı kurulan alanların sırf “kaçak alan” olarak dışlanamayacağını da belirtti.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, TOKİ'nin projeyi onaylamamasının yüklenicinin eksik veya ayıplı işinden değil projenin gelir-gider dengesinin sürdürülebilir bulunmamasından kaynaklandığını değerlendirdi. Önceki bozma kararında bu belgenin gözden kaçırılmasını maddi hata kabul ederek, yüklenicinin yaptığı işin bedelinin hak edildiği yönünde inceleme yapılması gerektiğine karar verdi.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat isteminde somut dosyada taşınmazın dava tarihindeki değerinin esas alınmasını isabetli buldu. Kamulaştırma Kanunu Ek 3 ve Geçici 15 hükümlerine ilişkin Anayasa Mahkemesi iptal kararını da dikkate alarak esas yönünden hükmü korudu.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kentsel dönüşüm projesinde teslim edilen bağımsız bölümün sözleşme ve projeye uygun olmadığı, özellikle binanın doğalgaz tesisatının bağımsız bölümden geçirilmesinin kullanım ve değer kaybına yol açtığı uyuşmazlıkta yüklenicinin gereği gibi ifa borcuna vurgu yaptı. Sözleşmeye aykırı teslim nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesini benimsedi.

Kamulaştırmasız el atılan taşınmazın kullanım amacının sonradan imar planıyla değiştirilmesi ve iade isteminin reddedilmesi mülkiyet hakkını ihlal etti.

Taşınmazın imar planında kullanım amacının değiştirilmesine ilişkin yargı süreci özel hayata saygı hakkı yönünden incelendi ve ihlal kararı verildi.

Önceki maliklerin ferağ verdiği sonucunun somut belge ve gerekçeyle açıklanmaması mülkiyet hakkının usule ilişkin güvencelerini ihlal etti.

Kamulaştırmasız el atma karşılığında hükmedilen tazminatın enflasyon karşısında önemli ölçüde değer kaybetmesi mülkiyet hakkını ihlal etti.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını giderirken TBK m. 344 kapsamındaki kira tespit sebepleri ile TBK m. 138 kapsamındaki aşırı ifa güçlüğü ve uyarlama sebeplerini ayırdı. Enflasyon, paranın satın alma gücü, kira enflasyonu, kiralananın durumu ve emsal kiralardaki değişim gibi kira bedelinin tespitinde değerlendirilen olağan unsurların tek başına uyarlama davasının sebebi olamayacağını; buna karşılık TBK m. 138'in koşullarını taşıyan başka olağanüstü gelişmeler varsa uyarlama davasının her zaman açılabileceğini kabul etti.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira süresi dolmadan temerrüt nedeniyle tahliye edilen kiracının erken sona ermeden doğan zarardan tamamen kurtulmayacağını kabul etti. Kiracı, kendi kusuruyla tahliye kararına sebep olmuşsa anahtar tesliminden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre kadar kira bedelinden sorumlu olabilir. Bu sürenin taşınmazın cinsi, özellikleri, konumu ve bölgedeki talep gözetilerek bilirkişiyle belirlenmesi; sorumluluğun somut olayda yıkım tarihini geçmemesi gerektiği belirtildi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde kiraya veren aleyhine kararlaştırılmış önceden fesih ihbar şartının kiracı lehine olduğu için geçerli olduğunu kabul etti. Kiraya veren bu sözleşmesel bildirim şartına uymazsa kira sözleşmesinin TBK m. 347 uyarınca bir yıl uzayacağı; TBK m. 350'deki bir aylık dava süresi içinde dava açılmış olsa bile sözleşmesel ihbar koşulu yerine getirilmediğinden ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının reddedileceği belirtildi.

Talebin ‘istirdat’ olarak adlandırılması mahkemeyi bağlamaz; hukuki nitelendirme hâkimce yapılarak fazla ödemenin iadesi genel hükümler çerçevesinde incelenmelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tam iki tarafa borç yükleyen (sinallagmatik) karma nitelikte sözleşmeler olduğu, sözleşmede yer alan "inşaat bitimine kadar her ay kira bedeli ödeneceği"ne dair düzenlemenin İİK m. 68/1 anlamında kayıtsız şartsız borç ikrarı niteliği taşımadığı ve alacağın varlığı ile miktarının genel mahkemelerde yargılamayı gerektirdiği gözetilerek itirazın kesin kaldırılması talebinin reddine ilişkin direnme kararı onanmıştır.