Kentsel dönüşüm hukukunun baştan sona işlem ve dava haritası
Riskli yapı tespitinden tebligat ve yıkıma; malik toplantısından pay satışına; yüklenici sözleşmesinden tapu, ayni haklar ve yargısal denetime uzanan bütün süreç, birbirini izleyen hukuk kitabı bölümleri olarak burada toplanmaktadır.
Dosyanız hangi aşamadaysa oradan başlayın
Bölümler, aynı dönüşüm dosyasının birbirini etkileyen idari işlemlerini, malik kararlarını ve özel hukuk ilişkilerini birlikte izler. Baştan sona okuyabilir veya somut işlemin bulunduğu kısma geçebilirsiniz.
Kentsel dönüşüm hukukunun sekiz kısmı
- Kısım I Riskli Yapı ve İdari Süreç 9 bölüm
- Kısım II Maliklerin Karar Alma Mekanizması 3 bölüm
- Kısım III Karara Katılmayan Malik ve Pay Satışı 5 bölüm
- Kısım IV Çoğunluk Kararının Sınırları ve Azınlık Hakları 2 bölüm
- Kısım V Kentsel Dönüşüm Sözleşmeleri ve Yüklenici 11 bölüm
- Kısım VI Ayni Haklar, Tapu ve Özel Hukuk Sorunları 13 bölüm
- Kısım VII Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı ve Alan Bazlı Dönüşüm 5 bölüm
- Kısım VIII Yargısal Denetim ve Davalar 4 bölüm
Riskli Yapı ve İdari Süreç
Tek bir yapının 6306 kapsamına girişinden kesinleşme, tapu kaydı, tahliye ve yıkıma uzanan idari işlem zinciri.
- 01 Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?Başvuru, lisanslı kuruluş, karot ve teknik inceleme
- 02 Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal DavasıTeknik heyet, 15 ve 30 günlük süreler, yürütmenin durdurulması
- 03 6306 Kapsamında Tebligat ve Bildirim Usulleriİlan, e-Devlet, elektronik tebligat ve noter
- 04 Tapudaki Riskli Yapı BelirtmesiKonulması, hukuki etkisi ve 2026 sonrası terkini
- 05 Tespit Kesinleşmeden Malik Kararı veya SözleşmeÖzel sözleşme ile 6306 çoğunluk mekanizmasının ayrımı
- 06 Riskli Yapının Tahliyesi ve YıkımıSüreler, yetkili idare, kolluk ve 2026 yürütmeyi durdurma kararı
- 07 Ağır Hasarlı Yapılar ve Kültür VarlıklarıÖzel afet ve koruma rejimleri
- 08 Aynı Parselde Birden Fazla BinaSite ve bloklarda risk, çoğunluk ve ruhsat
- 09 Kentsel Dönüşümde İdari Yetki HaritasıBaşkanlık, Bakanlık, belediye, vali ve kaymakam
Maliklerin Karar Alma Mekanizması
4 Şubat 2026 sonrası toplantı çağrısı, pay salt çoğunluğu, karar tutanağı ve temsili birlikte kuran usul.
Karara Katılmayan Malik ve Pay Satışı
Teklif bildiriminden ilk ve sonraki açık artırmaya, rayiç değerden tapu sonucuna kadar azınlık payının özel satış rejimi.
- 01 Bir Malik İmzalamazsa Ne Olur?Salt çoğunluk, teklif, 15 günlük süre ve açık artırma
- 02 Pay Satışında DeğerlemeRayiç bedel, SPK yetkili kuruluş ve yargısal denetim
- 03 Pay Satışının İptali ve Tapu SonucuResen tescil, kanuni ipotek, düşük bedel ve TMK m.1023
- 04 Satış Dosyasının İdari Denetimi ve RuhsatBelge kontrolü ve ruhsat başvurusundan önceki zorunlu sıra
- 05 İpotekli, Hacizli veya İntifalı PayTakyidatın satış bedeli üzerinde devamı
Çoğunluk Kararının Sınırları ve Azınlık Hakları
Sayısal çoğunluğun yetki sınırı; adil paylaşım, şerefiye, değer kaybı, irade sakatlığı ve yıkımdan önce koruma.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmeleri ve Yüklenici
Resmî şekilden yüklenici seçimine; teknik şartname, tapu devri, teminat, teslim ve projenin yarım kalması riskleri.
- 01 Kentsel Dönüşümde Ön Protokol ve Resmî ŞekilNiyet mektubu, ön sözleşme, kapora ve geçerlilik
- 02 Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinin 15 KontrolüBağımsız bölüm, ruhsat, tapu, teslim ve fesih hükümleri
- 03 Müteahhit Seçerken 20 Kritik SoruYetki belgesi, referans, finansman ve kurumsal yapı
- 04 Müteahhit Tekliflerinin KarşılaştırılmasıOran yerine aynı varsayımla ekonomik ve teknik karşılaştırma
- 05 Müteahhidin Finansal GücüBilanço, devam eden işler ve proje finansmanı
- 06 Müteahhide Tapu Ne Zaman Devredilmeli?Kademeli devir ve inşaat ilerlemesi
- 07 Bina Tamamlama Sigortası ve Teminat AraçlarıYüzde 6 kamu teminatı, sigorta ve güvence sepeti
- 08 Banka Teminat MektubuLehtar, süre, ilk talepte ödeme ve kapsam
- 09 Teknik ŞartnameMalzeme, performans ve kabul standardı
- 10 Teslim GecikmesiKira, gecikme tazminatı ve cezai şart
- 11 6306 Kapsamında İdari FesihBir yıl başlamama veya altı ay etkili faaliyet göstermeme
Ayni Haklar, Tapu ve Özel Hukuk Sorunları
Yıkımın mülkiyet ve sınırlı ayni haklara etkisi; arsa payı, şerefiye, ortaklık, güçlendirme, kiracı ve kayıt dışı alanlar.
- 01 Yıkımdan Sonra Kat Mülkiyeti ve Ayni HaklarAile konutu, intifa, sükna, ipotek ve yeni kat irtifakı
- 02 Arsa Payı Kontrolü ve Düzeltme DavasıKarar gücü ve yeni paylaşımın tapusal temeli
- 03 Şerefiye: Kat, Cephe ve ManzaraEski-yeni bağımsız bölümün değer dengesi
- 04 Daire Küçülmesi ve MetrekareNet/brüt alan ve denkleştirme
- 05 Ortaklığın Giderilmesi Davası Sürerken Dönüşümİki satış mekanizması ve güncel dava konusu
- 06 Riskli Yapının GüçlendirilmesiKMK m.19/2, teknik mümkünlük, proje ve ruhsat
- 07 İfraz, Tevhit, Takyidatlar ve Kamuya Teklif2026 parsel işlemleri ve imar hakkı aktarımı
- 08 Vergi, Harç, Ücret Muafiyetleri ve Destekler1,5 kat, tevhit oranı, kira yardımı ve faiz desteği
- 09 Kiracının Hakları ve Yeniden KiralamaTahliye, yardım, depozito ve TBK m.355
- 10 Yapı Kayıt Belgesi ve Hak SahipliğiMülkiyet ve yeni imar hakkı yaratmayan geçici kayıt
- 11 Otopark, Depo, Balkon ve TerasEklenti, ortak alan ve sözleşmesel koruma
- 12 Mevcut Otopark Hakkının KorunmasıOtopark Yönetmeliği, imar planı ve eski kullanım
- 13 Yönetim Planı ve Ortak GiderlerAsansör, çatı, kullanım katsayısı ve hakkaniyet
Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı ve Alan Bazlı Dönüşüm
Bina bazlı 6306 uygulamasından farklı olarak alan ilanı, planlama, tarihî yenileme ve afet sonrası özel rejimler.
- 01 Riskli Yapı, Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı FarklarıKarar mercii, coğrafi kapsam ve hukuki sonuç
- 02 Riskli/Rezerv Yapı Alanı ve İmar Planının Denetimiİlan, plan, dava süresi ve düzenleyici işlem
- 03 6306, 5366 ve Belediye Kanunu m.73Afet, tarihî yenileme ve belediye dönüşüm rejimleri
- 04 Afet Bölgesinde Dönüşüm7452, 7269 ve 7471'in farklı işlevleri
- 05 Yarısı Bizden 2027 Rehberiİstanbul desteği, koşullar ve sözleşme bağlantısı
Yargısal Denetim ve Davalar
İdari ve adli yargıyı, özel süreleri ve geçici hukuki korumaları konu bazında birbirine bağlayan dava haritası.
- 01 Kentsel Dönüşüm Davaları RehberiGörev, 30 günlük süre, yürütmenin durdurulması ve tedbir
- 02 Riskli Yapı Tespitine Karşı YargıTeknik heyet ve iptal davası arasındaki ilişki
- 03 Pay Satışının İptaliTapu, bedel farkı ve sonraki işlemler
- 04 Alan İlanı ve Planların İptaliDüzenleyici işlem, askı ve uygulama işlemi
Bağdat Caddesi Kentsel Dönüşüm Dosyası
Ana kitabın sözleşme ve uygulama ilkelerini Bağdat Caddesi'ndeki parsel, şerefiye, otopark, yüklenici ve teslim sorunları üzerinde izleyen bölgesel alt dosya.
- 01Bağdat Caddesi Kentsel Dönüşüm Rehberi: Sözleşmeden Teslime 13 Kritik Başlık→
- 02Bağdat Caddesi'nde Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi: İmzadan Önce Kontrol Edilecek 15 Madde→
- 03Kentsel Dönüşümde Şerefiye: Kat, Cephe ve Deniz Manzarası Nasıl Korunur?→
- 04Eski Dairem 160 m²: Kentsel Dönüşümde Daire Küçülebilir mi?→
- 05Kentsel Dönüşümden Önce Arsa Payı Kontrolü ve Arsa Payı Düzeltme Davası→
- 06Kentsel Dönüşümde Müteahhide Tapu Ne Zaman Devredilmeli?→
- 07Kentsel Dönüşümde Banka Teminat Mektubu Nasıl Olmalı?→
- 08Kentsel Dönüşüm Teknik Şartnamesi: ‘1. Sınıf Malzeme’ Neden Yetmez?→
- 09Kentsel Dönüşümde Müteahhit Teklifleri Nasıl Karşılaştırılır?→
- 10Kentsel Dönüşümde Müteahhidin Finansal Gücü Nasıl Araştırılır?→
- 11Kentsel Dönüşümde Otopark, Depo, Balkon ve Teras Hakkı Nasıl Korunur?→
- 12Kentsel Dönüşümde Mevcut Otopark Hakkı Korunur mu?→
- 13Kentsel Dönüşümde Teslim Gecikirse: Kira, Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart→
Kentsel Dönüşüm hakkında kısa cevaplar
Riskli yapı tespitinden yeni binanın yönetim planına kadar dönüşüm sürecinin en sık sorulan pratik soruları.
Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki teknik esaslara göre lisanslı kuruluşlarca yürütülen inceleme ile başlar. Başvuru, teknik inceleme ve raporun idari işleme dönüşmesi ayrı aşamalardır.
Riskli yapı tespiti rehberi →Kentsel dönüşümde malik toplantısı nasıl çağrılır?
2026 sonrası uygulamada toplantı çağrısı, Ek-12 ve karar nisabı birlikte değerlendirilmelidir. Toplantının usulüne uygun çağrılması ile karar için gereken pay çoğunluğu birbirinden ayrıdır.
Malik toplantısı ve çağrı rehberi →Bir malik kentsel dönüşüm sözleşmesini imzalamazsa ne olur?
Bir malikin imza vermemesi süreci her durumda durdurmaz. Kanundaki şartlar oluşmuşsa hisseleri oranında salt çoğunlukla karar ve karara katılmayan pay bakımından özel satış süreci gündeme gelebilir.
Salt çoğunluk ve pay satışı rehberi →Kentsel dönüşüm sözleşmesinde en kritik maddeler nelerdir?
Bağımsız bölüm paylaşımı, proje eki, metrekare, şerefiye, tapu devri, teminat, teknik şartname, teslim ve fesih hükümleri birlikte kurulmalıdır. Tek bir güçlü madde diğer belirsizlikleri telafi etmez.
Sözleşme kontrol rehberi →Kentsel dönüşümde eski dairenin metrekaresi korunur mu?
Eski dairenin yüzölçümü yeni projede otomatik olarak aynen korunmaz. Yeni imar hakkı, proje ve tarafların paylaşım sözleşmesi belirleyicidir; net ve brüt alan tanımlarının ayrıca yazılması gerekir.
Metrekare ve küçülme rehberi →Yeni binada asansör ve çatı giderleri nasıl paylaştırılmalı?
KMK m.20 kanuni başlangıç sistemini kurar; ancak yönetim planında giderin ekonomik niteliğine göre farklılaştırma tartışılabilir. Asansörde kullanım ve yatırım bileşeni, çatıda ise anagayrimenkulü koruyan ortak yapı niteliği özellikle ayrılmalıdır.
Yönetim planı ve ortak giderler rehberi →Kentsel dönüşüm dosyanız belge üzerinden değerlendirilsin
Riskli yapı raporu, tebligat ve toplantı evrakı, değerleme/pay satışı dosyası, sözleşme, proje, tapu ve teminat belgeleri aynı zaman çizelgesinde incelenebilir.
Kentsel Dönüşüm yazıları
Kentsel Dönüşüm kapsamındaki güncel sorunları, uygulamayı ve içtihatları ayrıntılı ele alan yazılar.
Üç Bina Yıkıldı, İki Bina Yapılıyor: Herkes Eski Yerinde Kalamaz
Eski üç blok yerine iki blok yapılabiliyorsa herkes eski katını, cephesini ve konumunu koruyamaz. Asıl mesele, kaçınılmaz değişiklik ile dağıtım tercihini ayırmak ve değer kaybını açıklanabilir, denetlenebilir bir sistemle yönetmektir.
Makaleyi oku →Ortak Giderlerde Kriz! Giriş Kat, Asansörü; Ara Kat, Çatıyı Neden Ödüyor?
Kanunun varsayılan ortak gider sistemi başka, yönetim planında kurulabilecek daha adil paylaşım modelleri başka. Asansör elektriği ile çatı giderini aynı mantıkla bölmek zorunda değiliz.
Makaleyi oku →Arsa Payı Düzeltme Davası Kentsel Dönüşümü Durdurur mu? İhtiyati Tedbir ve Yıkıma Etkisi
Arsa payı düzeltme davası, dava şerhi ve ihtiyati tedbirin kentsel dönüşümde yıkım, malik kararları, pay satışı ve tapu işlemleri üzerindeki etkileri.
Makaleyi oku →Yapı Kayıt Belgesi Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliğini veya Metrekareyi Artırır mı?
Yapı Kayıt Belgesinin geçici kullanım niteliği, mülkiyet ve imar hakkı yaratmaması, riskli yapı tespitini engellememesi ve yeni projede metrekare/paylaşım hesabına etkisi açıklanmaktadır.
Makaleyi oku →Kiracının Kentsel Dönüşümde Hakları ve Yeniden Kiralama Meselesi
Riskli yapı tahliyesinde kiracının bildirim, taşınma/kira yardımı ve depozito hakları ile TBK m.350 ve m.355 uyarınca yeniden inşa sonrası öncelik ve üç yıllık yeniden kiralama rejimi açıklanmaktadır.
Makaleyi oku →6306 Kapsamında Vergi, Harç ve Ücret Muafiyetleri ile Mali Destekler
6306'daki noter, tapu, belediye, damga ve BSMV istisnalarının kapsamı; 1,5 kat sınırı, 2026 tevhit/imar hakkı oranı, kira yardımı ve faiz desteği açıklanmaktadır.
Makaleyi oku →