I. Uyuşmazlığın Arka Planı
Uyuşmazlık, bağımsız bölümlere kat irtifakı kurulurken tahsis edilen arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle orantılı olmadığı iddiasına dayanan arsa payının düzeltilmesi davasından kaynaklanmaktadır.
Davacılar, kendilerine ait bağımsız bölümün diğer bağımsız bölümlere göre daha büyük ve değerli olmasına rağmen arsa paylarının düşük belirlendiğini ileri sürmüş; arsa paylarının iptali ile yeniden hesaplanarak tapuya tescilini istemiştir. Dava açıldığı tarihte yapı ayakta olmakla birlikte, yargılama devam ederken 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreç sonunda bina yıkılmıştır.
II. Bölge Adliye Mahkemesinin Konusuzluk Yaklaşımı
Bölge Adliye Mahkemesi, yapının yıkılmasıyla kat mülkiyeti ilişkisinin sona erdiğini ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 47. maddesi çerçevesinde artık arsa payının düzeltilmesine ilişkin davanın konusuz kaldığını kabul ederek esas hakkında karar verilmesine yer olmadığı sonucuna ulaşmıştır.
Direnme kararında ayrıca 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm sürecinin devam ettiği ve yıkımdan sonra arsa payı düzeltme davasının sürdürülmesinin dönüşüm uygulamasını geciktirebileceği görüşü benimsenmiştir.
III. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin Bozma Gerekçesi
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, yapının yıkılmış olmasını tek başına davanın konusuz kalması için yeterli görmemiştir. Özel Daire; tarafların yıkımdan sonra kendi iradeleriyle yeni arsa paylarını belirlemediklerini ve yeni bir kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurmadıklarını dikkate alarak davacıların doğru arsa payının belirlenmesinde hukuki yararının devam ettiğini kabul etmiştir.
Bu nedenle bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değer unsurlarının yeniden değerlendirilmesi ve arsa paylarının bu değerlere göre incelenmesi gerektiği belirtilmiştir.
IV. Hukuk Genel Kurulunun Çözümü
Hukuk Genel Kurulu, yargılama sırasında yapının yıkılmış olmasına rağmen tarafların iradeleriyle yeniden arsa payı belirleyerek yeni bir kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis etmediklerini tespit etmiştir.
Kurula göre yapının yıkılmasından sonra maliklerin arsa üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisi payları oranında devam etmektedir. Bu nedenle davacının bağımsız bölümünün kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerine uygun arsa payının belirlenmesini istemesinde hukuki yararı ortadan kalkmamıştır.
Bu gerekçeyle, davanın yıkım nedeniyle konusuz kaldığını kabul eden direnme kararı hukuka uygun bulunmamış; arsa paylarının bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerleri dikkate alınarak bilirkişi incelemesiyle yeniden değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
V. Kararın Kentsel Dönüşüm Dosyaları Bakımından Önemi
Karar, kentsel dönüşüm sürecinde arsa payı uyuşmazlığı ile yapının fiziksel varlığını birbirinden ayırması bakımından önemlidir. Arsa payı düzeltme davasının görülmeye devam edebilmesi için riskli yapının mutlaka ayakta tutulması gerektiği yönünde kategorik bir kabul bulunmamaktadır.
Yargılama sırasında yapının yıkılması, taraflar yeni payları belirleyip yeni kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurmadıkça, tek başına davayı konusuz bırakmaz. Bu nedenle malikin arsa payındaki hatanın yargısal olarak düzeltilmesini istemesi ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm sürecinin ilerlemesi zorunlu olarak birbirinin alternatifi değildir.
Arsa payının düzeltilmesine ilişkin hüküm, taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyet ilişkisinin ve sonraki hak paylaşımının değerlendirilmesinde hukuki sonuç doğurabilir.
VI. Kararın Sınırı
Bu kararın kapsamı özellikle doğru belirlenmelidir. Hukuk Genel Kurulunun önündeki uyuşmazlıkta arsa payı düzeltme davası yapı henüz ayaktayken açılmış, bina ise dava devam ederken yıkılmıştır.
Dolayısıyla karar, yapının yıkılmasından sonra ilk kez açılacak her arsa payı düzeltme davasının mutlaka dinlenebileceği şeklinde yorumlanamaz. Kararın ortaya koyduğu ilke, dava açıldıktan sonra gerçekleşen yıkımın somut olayda hukuki yararı kendiliğinden ortadan kaldırmadığıdır.
VII. İlgili İçerikler
Arsa Payı Düzeltme Davası Kentsel Dönüşümü Durdurur mu? İhtiyati Tedbir ve Yıkıma Etkisi →
Kentsel Dönüşümden Önce Arsa Payı Kontrolü ve Arsa Payı Düzeltme Davası →
VIII. Karar Künyesi ve Erişim
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/648, K. 2025/512, 10.09.2025. Kararın künye bilgileri ve ilgili mevzuat bağlantıları profesyonel hukuk veri tabanlarında yayımlanmıştır.