I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacılar vekili; taraflar arasındaki 21.12.2009 tarihli sözleşmeyle davalının inşa edeceği taşınmazdan daire satın alan müvekkillerinin sözleşmeyle üzerine düşen edimleri ifa ettiklerini, buna rağmen dairenin kararlaştırılan tarihte teslim edilmediğini, ihtarın sonuçsuz kaldığını, bunun üzerine ortalama rayiç kira bedelleri esas alınarak aylık 750TL üzerinden hesaplanan 13.500TL yoksun kalınan kira bedeli ile sözleşmede kararlaştırılan altı aylık 600USD (karşılığı 1.074,90TL) tazminatın tahsili yönünde takip başlatıldığını, davalının takibe haksız şekilde itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili; sözleşmede taşınmazın 31.01.2011 tarihinde teslim edilmesi kararlaştırılmış ise de işin gecikmesinde davalı şirketin bir kusuru bulunmadığını, gecikmenin davacıların satış bedelini ödememesinden kaynaklandığını, 15.000TL tutarındaki havale ve 7.000TL bedelli çek ödemesi yapan davacıların 30.11.2011 vade tarihli 38.000TL bedelli senedi vadesinde ödeyememeleri üzerine kendilerinden bu kez 20.03.2012 ve 31.03.2012 tarihli iki ayrı çek alındığını, toplam 38.000TL tutarındaki bu iki çek bedeli tahsil edilmiş ise de 65.000TL satış bedelinden hâlâ bakiye 5.000TL borcun kaldığını, kendi edimini yerine getirmeyen davacının müvekkilinden talepte bulunamayacağını, ayrıca sözleşmede geç teslim hâlinde yalnızca altı ay için aylık 100USD ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davacıların bunu aşan şekilde geç teslimden kaynaklanan kira tazminatı adı altında talepte bulunamayacaklarını belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

6. İzmir 1. Tüketici Mahkemesinin 04.02.2014 tarihli, 2013/356 E., 2014/75 K. sayılı kararı ile; taraflar arasında yapılan sözleşmenin niteliği göz önüne alındığında geç teslim nedeniyle kira tazminatı talep edebilmesi için öncelikle davacının kendi edimini eksiksiz olarak yerine getirmesi gerektiği oysa satış bedelinden bakiye 5.000TL bedelin henüz ödenmediği, bu nedenle davacıların karşı tarafın edimini yerine getirmesini bekleyemeyecekleri gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 26.05.2015 tarihli ve 2014/21763 E., 2015/17012 K. sayılı kararı ile; “...Mahkemece, davacıların davalıdan almış olduğu dava konusu 31 nolu bağımsız bölüm için satış bedelinden kalan 5000,00 TL'lık kısmı ödemediği, davacılar satış bedelini tam olarak ödemediği için geç teslim sebebiyle kira tazminatı talep edemeyeceklerini gerekçe göstererek davanın reddine karar verilmiştir. Dava, geç teslim nedeni ile uğranılan kira kaybı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 4/g maddesinde; “Bağımsız bölümün, 31/01/2011 tarihinde, satıcı tarafından alıcıya teslim edilmemesi halinde, satıcı, gecikilen her ay için, zararına karşılık olarak, alıcıya 100 USD ödemeyi kabul eder. Ancak, bu gecikme en fazla 6 ay olabilir. 6 ay sonunda, bağımsız bölümün teslim edilmemesi halinde sözleşme fesih edilmiş kabul edilir. Alıcının, fesih tarihine kadar yapmış olduğu ödemeler, 1 ay sonra başlamak üzere 3 eşit taksit halinde %15 faizi ile birlikte iade edilir.” hükmü mevcuttur. Sözleşmenin bu hükmü tarafları bağlar. Davada dayanılan sözleşme halen yürürlükte olup, taraflarca feshedilmiş de değildir. Davacı alıcılar borcun 5.000TL'lık kısmına ilişkin borç senetlerini ödememişse davalı her zaman yasal yollara başvurarak bunun tahsilini isteyebilir. Dava; az yukarıda açıklanan sözleşmenin hukuksal mahiyeti itibariyle cezai şarttan ziyade geç teslim nedeniyle kira tazminatına ilişkindir. Mahkemece bu yönde inceleme ve araştırma yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi yönünde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir...” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. Mahkemenin 25.02.2016 tarihli ve 2016/67 E., 2016/166 K. sayılı kararı ile; ilk karar gerekçesi tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesine dayalı olarak yoksun kalınan kira ve tazminat alacağının tahsili yönünde yapılan icra takibine itirazın iptali davasında, takip tarihi itibariyle fiili teslimin gerçekleşmediği ve satış bedelinin bir kısmının ödenmediği çekişmesiz olan olayda, kendi edimini tam olarak ifa etmeyen davacı alıcının sözleşmede kararlaştırılan cezai şart ve geç teslim nedeniyle kira kaybı tazminatını talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Kanun koyucu 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun (BK) 158-161. maddelerinde “cezai şart” kavramını kullanmış, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 179-182. maddelerinde bunun yerine “ceza koşulu” kavramını tercih etmiştir.

13. Cezai şart; borçlunun, asıl borcunu ileride, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edime denir. Bu nedenle cezai şart, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlali ile doğabilecek olan fer’î bir edimdir. Borçlu cezai şart ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının sübutunu ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etme imkânını bulacaktır. Zira cezai şart borcun ihlali hâlinde verilmesi gereken, önceden kararlaştırılmış kesin miktarlı (maktu) bir tazminattır. Cezai şartın kararlaştırılabilmesi için asıl borcun mahiyeti önemli değildir; bir verme borcu kadar, yapma veya yapmama borçlarında da cezai şart kararlaştırılabilir (S.S. Tekinay/S. Akman/H. Burcuoğlu/A. Altop: Borçlar Hukuku Genel Hükümler 7. Bası, İstanbul 1993, s. 341-343).

14. Ayrıca cezai şartın esas itibariyle iki temel amacı bulunmaktadır. Bunlardan biri, borçluyu ifaya zorlamak ve böylece asıl borcun ifasını teminat altına almak; diğeri de, borcun ifa edilmemesinden doğacak zararı önceden ve götürü şekilde tespit etmektir. Bu iki temel amacı dışında, ceza şartının diğer bir amacı da, ifayı engelleyen cezai şartta (dönme cezasında) borçlunun cezai şartı ödemek suretiyle sözleşmeden kolayca dönmesini sağlamaktır (Köksal Kocaağa: Türk Özel Hukukunda Cezai Şart (BK. m. 158-161), Ankara 2003, s. 40-42).

15. Gecikme tazminatı konusuna gelince; TBK’nın 118. maddesinde (818 s. BK. m. 106/2) düzenlenen gecikme tazminatı, alacaklının borcun geç ifa edilmesinden uğradığı zararı karşılamayı amaçlar ve alacaklının borcun gecikmeden ifa edilmesindeki çıkarını sağlamaya yöneliktir. Bu nedenle gecikme tazminatı, ifa ile birlikte talep edilebileceği gibi, ifa temerrütten sonra yerine getirilmiş ve bir çekince (ihtirazi kayıt) ileri sürülmemiş olsa bile ifadan sonra talep ve dava edilebilir, ifa davasında talep edilmemiş olsa dahi gecikme tazminatı ayrıca dava edilebilir (M. Kemal Oğuzman/Turgut Öz: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C.1, İstanbul 2011, s.488). Aksinin kabulü, temerrüdün borçlu bakımından yaptırımsız kalmasına yol açar. Gecikme tazminatı, temerrüt tarihinden aynen ifaya kadar geçen dönem içindeki zararları kapsar (Ahmet Mithat Kılıçoğlu: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 16. Bası, Ankara 2012, s. 692).

16. Burada kullanılan zarar kavramı bir tür olumlu zarardır ve alacaklının malvarlığının, temerrüde düşülmeden borcun ifa edilmesi hâlinde içinde bulunacağı durumla, gecikmeli ifa sonucunda içinde bulunduğu durum arasındaki farkı ifade eder. Bu zararın kapsamına, gecikme yüzünden alacaklının yaptığı masraflar (örneğin, borçlunun bir makineyi teslimde gecikmesi yüzünden alacaklının başka bir kişiden benzer bir makine kiralamak zorunda kalması hâlinde ödediği kira bedeli gibi ek masraflar veya malları depo etmek için alacaklının tuttuğu yerin kira bedeli gibi ifa ile ilgili olup boşa giden masraflar); borçlunun gecikmesi yüzünden alacaklının başkalarına ödemek zorunda kaldığı tazminatlar (örneğin, alacaklı borç konusu malı bir üçüncü kişiye teslim yükümlülüğü altında olup, gecikme yüzünden bunu ifa edememiş ise, bu yüzden ödeyeceği tazminat); temerrüt süresinde malın değerinin düşmesi yüzünden alacaklının uğradığı zarar (örneğin, alacaklı malı başkasına satmak için almış olup da, malın değeri azaldığı için düşük bedelle satmak zorunda kalacaksa aradaki fark) gibi alacaklının malvarlığının azalması tarzında fiilî zararlardan başka borcun ifasının gecikmesi yüzünden alacaklının yoksun kaldığı kâr (örneğin, kira getiren malın teslimindeki gecikmede, temerrüt süresine ait kira bedelleri; temerrüt süresinde malı yüksek bedelle satma imkânı doğmuşken bunun kaybından dolayı yoksun kalınan kazanç) da girer (Oğuzman/Öz, s. 489).

17. Gelinen aşamada uyuşmazlığın çözümünde yol göstermesi açısından kısaca satış sözleşmelerine değinilmesi faydalı olacaktır.

18. Mülga Borçlar Kanunu’nun 182. maddesine göre satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği, bu bakımdan karşılıklı borç yükleyen, yasayla yahut sözleşmeyle aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine adet bulunmadıkça, satıcı ve alıcının borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlü oldukları hususunda tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulan borç doğurucu bir sözleşmedir.

19. Buna göre, aksine bir âdet bulunmadıkça satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa ederler (TBK, m. 207). Ancak, satıcının borcunu daha sonra ifa edeceğine ilişkin bir âdet var ise, satıcı borcunu alıcının borcunu ifa etmesinden sonra ifa edeceği kabul edilir.

20. Satıcının borçlarından olan teslim borcu, mülkiyeti nakil borcunun bir sonucu ve onun tamamlayıcısıdır. Kural olarak, teslim borcu yerine getirilmekle, mülkiyeti nakil borcu da yerine getirilmiş olur. Teslim borcu, satılan şeyi aynen veya hukuken alıcının iktidar alanına geçirmekle ifa edilmiş olur.

21. Bu açıklamalardan sonra somut olaya dönüldüğünde; davacılar ile davalı arasındaki 21.12.2009 tarihli “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”nde 65.000TL’lik satış bedelinin 43.000TL’sinin kredi kullanılarak, 15.000TL’sinin 21.12.2009 tarihinde havale suretiyle, bakiyesinin de, sonuncusunun vadesi 05.08.2010 tarihli yedi adet senetle ödeneceği (madde 9), satıcı davalının taşınmazın 31.01.2011 tarihinde alıcıya teslim edilmemesi hâlinde zararına karşılık olarak her ay için 100USD ödemeyi kabul ettiği (madde 4.g.) kararlaştırılmış, sözleşmenin 4.a. maddesinde teslim, satış bedelinin eksiksiz ödenmesi şartına bağlanmışken, 5.a. maddesinde ise satış bedelinin, satıcının kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirmesi hâlinde satıcı ile anlaşılan tarih ve şartlarda ödeneceği açıklanmıştır.

22. Dosya kapsamından takip tarihi itibariyle taşınmazın tesliminin gerçekleşmediği, davacıların da satış bedelinin 5.000TL tutarındaki bölümünü ödemedikleri anlaşılmakta olup esasen Yerel Mahkeme ile Özel Daire arasında bu hususlara ilişkin herhangi bir uyuşmazlık da bulunmamaktadır.

23. Uyuşmazlık; edimini tümüyle ifa etmeyen davacı tarafın, karşı taraf teslimle ilişkin edimini ifa etmediği gerekçesiyle cezai şart ve tazminat istemesinin mümkün olup olmadığı hususunda toplanmaktadır.

24. Yukarıda açıklandığı üzere kural olarak taraflar edimlerini aynı anda ifa ile yükümlüdür. Taraflar arasındaki sözleşme gereğince alıcının en son 05.08.2010 tarihinde satış bedelinin son kısmını ödemek suretiyle edimini tümüyle ifa etmesi gerekirken bu yerine getirilmediği için davalı teslim borcunu yerine getirmekten imtina edebilecek, ödemezlik def’ini ileri sürebilecektir. Ne var ki dosya kapsamından davalının, alıcı davacılara bakiye sözleşme bedelinin ödenmesi için yeni bir imkân tanıdığı, davacılardan 26.08.2011 keşide, 30.11.2011 vade tarihli yeni bir senet alındığı ve hatta bu senet vadesinde ödenmemiş ise bu kez iki ayrı çekle ödemenin yapıldığı, buna rağmen 65.000TL satış bedelinden bakiye 5.000TL’nin kaldığı anlaşılmaktadır. Teslim tarihi konusunda yeni bir belirleme bulunmadığı da göz önüne alındığında, somut olayın bu özelliğine göre, davalının taşınmazı en geç bahsi geçen senedin düzenleme tarihi itibarıyla teslim etmesi gerektiği kabul edilmelidir. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 17.10.2019 tarihli, 2017/13-506 E., 2019/1081 K. sayılı kararında da aynı husus benimsenmiştir.

25. Mahkemece davalının teslim borcunun 26.08.2011 tarihi itibariyle doğduğu gözetilerek bu çerçevede davacıların kira kaybı tazminatı ve cezai şart istemlerinin değerlendirilmesi ve varılacak neticeye göre hüküm kurulması gereklidir.

26. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmede; yeni senet verilmesinin taraflar arasındaki sözleşmenin tecdidi/yenilenmesi anlamına gelmeyeceği, birlikte ifa kurallarına göre edimini ifa etmeyen tarafın karşı tarafın edimini ifa etmemesi nedeniyle tazminat veya cezai şart isteyemeyeceği, bu gerekçeyle davanın reddine dair yerel Mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olup onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

27. Hâl böyle olunca direnme hükmünün açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerle bozulmasına karar vermek gerekir.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici Madde 3” hükmü atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440/III-1. maddesine göre karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 06.12.2022 tarihinde yapılan ikinci görüşmede, oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.