İmar planı, parsel ve yapılaşma kararlarının hukuki analizi

Düzenleme ortaklık payı, düzenleme alanındaki umumi hizmet ihtiyacının karşılanmasına yönelik olarak parsellerden belirli esaslar çerçevesinde yapılan kesintidir. Aynı düzenleme sahasında kesinti oranının eşit uygulanması temel ilkedir; ancak taşınmazın geçmişte geçirdiği uygulamalar da yeni hesabın değerlendirilmesinde önem taşır. Bu nedenle yalnız güncel DOP oranına bakmak yerine önceki parselasyon ve kesinti geçmişinin birlikte incelenmesi gerekir.

Parselasyon işleminin sonucu yalnız kesinti oranıyla anlaşılamaz. Düzenleme sonrasında hangi taşınmazın nereden ve hangi büyüklükte parsel aldığı, tahsis ve dağıtım işlemleriyle birlikte değerlendirilmelidir. Parsel bazındaki karşılaştırma; düzenleme öncesi durum, DOP hesabı ve düzenleme sonrası tahsisin aynı işlem zinciri içinde görülmesini sağlar.

Parselasyon işlemi, idari işlem niteliği ile tapu sicilinde ortaya çıkan sonuçları birlikte doğurur. İşlemin hukuka aykırılığı ve iptali gündeme geldiğinde yalnız yeni parsel numarasına bakılması yeterli değildir; uygulamanın dayandığı idari işlem ile buna bağlı tescil zinciri birlikte değerlendirilmelidir. Bu nedenle iptal kararının somut taşınmaz üzerindeki sonucu, işlemlerin sırası ve tapuda oluşan durum dikkate alınarak belirlenir.

Geçmişte yol veya başka bir kamu hizmeti için ayrılan alanın hangi hukuki işlemle taşınmazdan çıktığı önemlidir. Bedelsiz terk, kamulaştırma ve imar uygulaması aynı hukuki sonucu doğuran işlemler değildir. Özellikle terk edilen yerin daha sonra plan değişikliğiyle özel kullanıma konu edilmesi hâlinde, önceki işlemin niteliği mülkiyet hakkı bakımından yapılacak değerlendirmeyi doğrudan etkileyebilir.

Güncel parsel, geçmişteki ifraz, tevhit ve parselasyon işlemlerinin sonucunda oluşmuş olabilir. Bu nedenle bugünkü tapu kaydının tek başına incelenmesi, taşınmazın düzenleme geçmişini göstermeyebilir. Kök parselden başlayarak ara işlemlerin ve yeni parsellerin izlenmesi; önceki kesintilerin, tahsislerin ve parselasyon sonuçlarının doğru değerlendirilmesi için gereklidir.

Bir taşınmazın daha önce imar uygulamasına girmiş olması, sonraki düzenlemede geçmiş işlemlerin göz ardı edilebileceği anlamına gelmez. Önceki DOP kesintisi ile yeni uygulamanın hukuki dayanağı ayrı ayrı incelenmeli; buna karşılık taşınmazın güncel yapılaşma hakkı yürürlükteki plan ve uygulama kararları üzerinden belirlenmelidir. Bu iki inceleme birlikte yapılmadığında yüzölçümü kaybı ile yapılaşma hakkındaki değişiklik birbirine karıştırılabilir.

İmar planı yalnız paftadaki kullanım kararı veya lejanttan ibaret değildir. Planın uygulanmasını belirleyen plan hükümleri ve plan notları, yapılaşma koşullarının somut taşınmaza nasıl yansıyacağını etkiler. Bu nedenle kullanım kararı, yoğunluk ve diğer yapılaşma koşulları değerlendirilirken planın bütünü birlikte okunmalıdır.

İmar planları taşınmazın kullanım biçimini ve yapılaşma olanaklarını belirleyen düzenleyici işlemlerdir. Plan değişikliğiyle kullanım kararı veya yapılaşma koşullarının değiştirilmesi, malikin taşınmazdan yararlanma biçimini ve ekonomik kullanımını etkileyebilir. Ancak bu etkinin hukuka uygunluğu, planlama esasları ile kamu yararı ve hizmet gerekleri çerçevesinde somut plan kararı üzerinden değerlendirilmelidir.

İmar hakkı aktarımı, bir parselde kullanılamayan yapılaşma hakkının belirli koşullarla başka bir alanda kullanılmasına imkân veren bir planlama aracıdır. Bu yöntem her taşınmaz bakımından kendiliğinden uygulanabilir bir hak oluşturmaz; kanuni veya düzenleyici dayanak ile gönderen ve alan parsel bakımından öngörülen koşulların bulunması gerekir. Bu nedenle somut parselde aktarım olanağı, yürürlükteki plan ve ilgili düzenleme birlikte incelenmeden varsayılamaz.