I. Uyuşmazlık
İçtihadı birleştirme konusu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak yükleniciye devredilen arsa payı veya bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından üçüncü kişilere satılması ya da üçüncü kişiler lehine ipotek tesis edilmesinden sonra ana sözleşmenin geçersiz sayılması veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde, üçüncü kişilerin ayni haklarının korunup korunmayacağıdır.
II. Önceki Yargıtay Uygulaması
Yargıtayın önceki yerleşik yaklaşımında, arsa sahibinin yükleniciye inşaat tamamlanmadan yaptığı tapu devirleri çoğunlukla “avans” niteliğinde kabul ediliyor; yüklenici edimini yerine getirmez ve sözleşme geriye etkili olarak feshedilirse, yükleniciden taşınmaz alan üçüncü kişinin iyiniyet savunmasının kural olarak dinlenmeyeceği sonucuna varılıyordu.
Bu yaklaşım, sözleşmenin geriye etkili feshinin yükleniciye yapılan devrin hukuki temelini ortadan kaldırdığı ve üçüncü kişinin de yüklenicinin hakkından daha güçlü bir hak kazanamayacağı düşüncesine dayanıyordu.
III. İçtihat Değişikliği
İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, tapu siciline güven ilkesini ve Türk Medenî Kanunu'nun iyiniyete ilişkin hükümlerini esas alarak önceki yaklaşımı değiştirdi. Buna göre yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan ya da lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişinin iyiniyet iddiası artık baştan reddedilemez.
Üçüncü kişi iyiniyetli ise, tapu siciline güvenerek kazandığı mülkiyet veya ipotek hakkı korunur. Buna karşılık arsa sahibi, üçüncü kişinin edinim sırasında tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlayabilirse, üçüncü kişinin iyiniyet korumasından yararlanması mümkün olmayabilir.
IV. Kararın Önemi
Karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin hukuki konumunu önemli ölçüde değiştirdi. Artık yalnızca ana sözleşmenin sonradan feshedilmiş olması, üçüncü kişinin tapusunun iptali için tek başına yeterli değildir. Uyuşmazlığın merkezine üçüncü kişinin edinim anındaki iyiniyeti ve kötüniyet iddiasının ispatı yerleşmiştir.
İçtihadı birleştirme kararından sonra Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de bu yaklaşımı somut uyuşmazlıklara uygulamaya başlamıştır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin E. 2025/2041, K. 2026/1191 sayılı kararına bakınız.