6. Hukuk Dairesi 2025/131 E. , 2025/2943 K.
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/40 E., 2024/364 K. Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve davalılar ..., ... Gıd..Ltd. Şti., ... vekilleri tarafından temyiz edilmekle ve incelemenin duruşmalı olarak yapılması davalılar ... vd. vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.09.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davalı ... vd. vekili Avukat ... ile asıl ve birleşen davada davacı ...’nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Asıl davada davacı dava dilekçesinde; davalı yüklenici ... Gıda Ltd. Şti. ile 17.08.1998 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca taahhüt ettiği arsa payını peşinen yüklenici firmaya devrettiğini ve böylece yükümlülüğünü yerine getirdiğini, ancak davalı yüklenicinin kendi edimlerini yerine getirmediğini, bunun üzerine sözleşmeyi noter ihtarı ile feshettiğini ileri sürerek, taşınmazın kendisine teslimi ile tapuda devredilen hissenin adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Birleşen davada ise sözleşmede arsa sahibi olarak yer alan davalıların asıl davaya muvafakat vermediklerini beyan ederek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP Asıl davada davalılar ... Gıda Ltd. Şti. ve ... vekili; diğer mirasçıların da davaya katılımının sağlanması gerektiğini, davacının kötü niyetli olarak ihtilaf yarattığını, müvekkilinin yüklendiği işi tamamlamak için büyük masraflar yaptığını, ancak davacının davranışları sonucu inşaatın durduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. Asıl davada dahili davalılar vekili davanın reddini istemiştir. Birleşen davada davalılar davaya cevap vermemiştir. III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 21.10.2019 tarihli 2013/249 Esas, 2019/641 Karar sayılı kararıyla, sözleşme gereği davalı yüklenici şirket tarafından devralınan tapuların dava tarihinden sonra dava dışı üçüncü şahıslara devredildiği, taşınmazın tapu kayıtları incelendiğinde davalı yüklenici ... Gıda San. Tic. Ltd. Şti. adına tapu kaydının olmadığı, dahili davalıların taşınmazı iyiniyetli iktisap ettikleri gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1.Mahkemenin 21.10.2019 tarihli kararının temyiz edilmesi üzekine Dairemizin (Kapatılan Yargıtay 15. Hukuk Dairesi) 01.03.2021 tarihli, 2020/1271 E., 2021/555 K. sayılı kararı ile fesih ve tasfiye işlemlerinin, üçüncü kişilerin haklarını da etkileyeceği, bir bakıma avans ödemesi niteliğindeki bu tapuların, arsa sahibine döneceği, devralan üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının da dinlenemeyeceği, dahili davalı 3. kişiler yönünden iyiniyetli oldukları gerekçesiyle dava reddedilmiş ise de taraflar arasındaki sözleşme geriye etkili feshedildiğinden tapu iptal ve tescil talebinin de kabulü gerektiği belirtilerek, mahkeme kararı bozulmuştur. 2.Mahkemenin bozmaya uyarak yaptığı yargılama sonucunda verdiği 31.05.2022 tarih ve 2021/453 Esas, 2022/199 Karar sayılı karar ile İmar Kanunu'nun geçici 16/10 maddesine göre yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerli olduğu ve yapıyı imara uygun hale getirmeyeceği, 17.08.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verildiği, asıl davada yükleniciden temlik alan diğer davalılar adına kayıtlı tapuların iptali ile davacı arsa sahibi adına tescil edilmesi gerektiği gerekçesiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, ceza-i şart alacağı şartına ilişkin talebin reddine ilişkin hüküm bozma ilamı dışında kalıp kesinleştiğinden yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına, davacının tapu iptal ve tescil talebinin kabulü ile, 4825 parsel sayılı taşınmazda davalılar adına olan tapudaki hissenin (45/160 hissenin) iptali ile davacı adına tesciline, bakiye kısmın davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmiştir. Mahkemenin 31.05.2022 tarihli kararına karşı süresi içinde asıl davada davalılar ... ve ... Gıda San. Tic. Ltd. Şti vekili ve asıl davada dahili davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Dairemizin 27.11.2023 tarihli ve 2022/4563 Esas, 2023/3928 Karar sayılı kararıyla, arsa payları oranı konusunda HMK’nın 297/2 maddesinde belirtildiği şekilde infazı kabil karar verilmediği, bu durumda mahkemece infazda tereddüt yaratmaması bakımından davacı arsa sahibinin davalılardan yükleniciye devretmiş olduğu pay dikkate alınarak, devredilen pay mukabilinde her bir dahili davalının hissesine düşen pay oranı belirtilmek suretiyle arsa tapularının iptali ile tescile karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru olmadığı belirtilerek karar bozulmuştur. 3.Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamı uyarınca, davacının tapu iptal ve tescil isteminin yerinde olduğu gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, cezai şarta ilişkin talebin reddine, her bir davalıya devredilen hisse konusunda fen bilirkişisinden alınan rapor doğrultusunda, davalılar adına olan arsa paylarının iptali ile hissesi oranında davacı adına tesciline karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl davada davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekilleri temyiz dilekçesinde; Davacı arsa sahibinin işin başında ruhsat dışı işlemler yapılmasına onay verdiğini, yapılan imalattan payını aldığını, diğer arsa sahipleri ile yaşadığı miras anlaşmazlığı nedeniyle bu davayı açtığını, imara aykırı fazladan yapılan bağımsız bölümlerden arsa sahiplerinin de pay aldıklarını, bu halde sözleşmenin feshini talep etmelerinin iyiniyet ve dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu, davacının kötüniyetli olduğunu, müvekkillerinin 20 yıldan beri inşa edilen bu dairelerde oturduklarını, yapı kayıt belgesi aldıklarını, inşaatın bu surette yasal hale getirildiğini beyan etmektedir. 2. Asıl davada davalılar ..., ... Gıda San. Tic. Ltd. Şti. ve ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Müvekkili ... Gıd. San. ve Tic. Ltd. Şti.'nin tasfiyesine karar verildiğini ve tasfiyenin sona erdiğini, bu haliyle davada pasif husumet ehliyeti bulunmadığını, diğer davalı ...'ın da sözleşmeyi şirket müdürü olarak imzaladığını, onun da husumet ehliyeti bulunmadığını, b. Müvekkili ...'ın yapılan binadan 13/160 hisse karşılığı daire satın aldığını, devir sırasında tapuda tedbir ya da davalıdır şerhi bulunmadığını, davacının kötüniyetli olduğunu, binanın projeye aykırı yapılmasına onay verdiğini, davacının da üçüncü kişilere hisse sattığını, müvekkili ...'ın 2009 yılından beri dairede oturduğunu, yapı kayıt belgesi alınarak binanın yasal hale getirildiğini, kararın bozulması gerektiğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmaların mahiyet ve kapsamına göre asıl ve birleşen davada uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. 1.1.Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. 2.1 Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). 2.2 Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. 2.3 TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. 2.4 TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. 2.5 Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. 2.6 Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. 2.7 Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. 2.8 İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir. 2.9 Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalıların tapu sicilinde mülkiyeti devraldığı anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için, asıl ve birleşen davada davacı arsa sahibine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesinden ibarettir. 3. Ayrıca, ... Ticaret Sicil Müdürlüğünün dosyada bulunan 26.10.2017 tarihli yazı eklerinden davalı ... Gıd. San...Ltd. Şti. şirketinin tasfiyesinin 15.3.2007 tarihinde sona erdiğinden sicil kaydının terkin edildiğinin bildirildiği anlaşılmıştır. 6100 sayılı HMK 114/1-d maddesinde açıkça düzenlendiği üzere dava ve taraf ehliyeti dava şartlarındandır. Dava şartları davanın başlangıcından sonuna kadar bulunması gereken şartlardır. Bir başka deyişle dava açan ve davalı konumunda bulunan her gerçek yada tüzel kişi davanın devamı ve hüküm kesinleşinceye kadar bu ehliyetini korumuş olmalıdır. Bu durumda, davalı şirketin davanın devamı sırasında ticaret sicilinden terkin edilmesi halinde dava ehliyetini kaybedeceği gözetilerek, bu hususta araştırma yapılarak, şirketin terkini gerçekleşmiş ve halen ihya edilmemiş ise şirket hakkındaki tasfiye ve terkin işlemleri iş bu dava sonuçlanıncaya kadar yapılamayacağından, asıl ve birleşen davada davacı vekiline, davalı şirketin ihyasını sağlamak üzere makul ve kesin bir süre verilip ihyasını sağladıktan sonra yargılamaya devam edilerek, yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, bu hususta inceleme yapılmadan karar verilmesi de bozmayı gerektirmiştir. 4. Bozma nedenine göre, asıl davada davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekillerinin ve davalılar ..., ... Gıda San. Tic. Ltd. Şti. ve ... vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir. VI. KARAR Yukarıda (1), (2) ve (3) numaralı bentlerde açıklanan sebeplerle, asıl davada davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekillerinin ve davalılar ..., ... Gıda San. Tic.Ltd. Şti. ve ... vekillerinin, diğer temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının, adı geçen davalılar yararına BOZULMASINA, (4) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, Peşin alınan harçların istek hâlinde temyiz edenlere iadesine, Takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, asıl davada davacı ...’dan alınarak, Dairemizdeki duruşmada vekilleri hazır bulunan, asıl davada davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...’a verilmesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.