6. Hukuk Dairesi 2024/2514 E. , 2025/2648 K.
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2015/167 E., 2023/141 K. Mahkeme kararı birleşen davada davalı ... mirasçıları, tereke idare memuru ..., birleşen davada davalılar ..., ... ve ... vekillerince duruşmasız, davalı ..., davalılar ..., ... mirasçıları ve ...Ticaret Limited Şirketi vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davalılardan ... İnş. San. E. Ticaret Ltd. Şti. vd. vekili Avukat ..., şirket yetkilisi ..., davalı ... mirasçıları ... ve ... vekili Avukat ..., davalı asil ..., ... vekili Avukat ..., ... ile asıl ve birleşen davada davacılar ... mirasçıları ... vd. vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin maliki olduğu arsa üzerine bina yapılması amacıyla davalılardan şirket ile 22.08.1996 günlü düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşme uyarınca arsa üzerine zemin dahil 8 katlı ve her katta 3 daire olmak üzere 21 daire ve 1 dükkandan oluşan binanın yapılmasının kararlaştırıldığını, yüklenicinin %53 hisse karşılığı inşaat yapmayı vaad ettiğini, bu sözleşme uyarınca zemin kattaki komple tek dükkan, 2. normal kattaki 5, 6, 7 no'lu daireler, 4. kattaki 11,12,13 no'lu daireler, 6. normal kattaki 18, 19 no'lu daireler ile 7. normal kattaki 20 no'lu dairenin davacıya, bunun dışında kalan dairelerin ise davalı şirkete ait olacağının ve davalının davacıya en geç 22.10.1998 günü daireleri teslim edeceğinin kararlaştırıldığını inşaatın %86’sının tamamlandığını, bu güne kadar davacıya sözleşme hükümleri çerçevesinde bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini, davalının kendisine ait olan daireleri yapıp bitirerek üçüncü kişilere sattığını, davacıya ait olan dairelerin tamamlanmadığını, yapılan işlerin sözleşmede belirlenen teknik şartlara uymadığını, binanın zamanında bitirilip teslim edilmemesi nedeniyle doğan kira tazminatı alacaklarının 24.384,47 TL, cezai şart alacaklarının ise 13.500,00 DM, inşaatın sözleşmedeki teknik şartlara uygun olmamasından kaynaklanan malzeme ve işçilik alacaklarının ise 6.650,00 TL, inşaatın daireler bölümünün sözleşme şartlarına göre tamamlanması için gerekli parasal harcamanın 30.500,00 TL, ortak alanlar için 5.100,00 TL gerektiğini, toplam 66.636,47 TL ve 13.500,00 DM alacağın varlığının saptandığını ileri sürerek, şimdilik 50.000,00 TL’nın inşaatın bitim tarihi olan 22.10.1998 tarihinden itibaren temerrüt faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 10.03.2010 tarihli oturumda eksik iş bedeli ve nesafet farkı alacaklarından binanın imar mevzuatına aykırı imal edilmesi nedeniyle vazgeçtiklerini belirtmiştir. 2.Asıl dava ile birleşen ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005/283 E. sayılı dava dosyasında davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ile davalılardan şirket arasında 22.08.1996 günlü düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşme gereğince sözleşme ve teknik şartnameye aykırılık halinde hiçbir ihtara gerek duyulmaksızın sözleşmenin feshedileceği ve 20.000,00 DM tazminatın yüklenici tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalılardan şirketin sözleşme, proje ve imar mevzuatına aykırı imalat yapması nedeniyle imal edilen inşaatın yıkılmasına karar verildiğini, inşaatın projeye uygun hale getirilme ihtimalinin bulunmadığını, eksik imalat yapıldığını ileri sürerek, anılan sözleşmenin geriye yürürlüklü olarak feshine, davalı şirketin diğer davalılara sattığı bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile davacı adına tesciline, sözleşme gereği ödenmesi kararlaştırılan 20.000,00 DM karşılığı 17.843,70 TL’nin temerrüt faiziyle davalı şirketten tahsiline, davalıların taşınmaza müdahalelerinin men’i ile taşınmazın boş olarak teslimine, sözleşmenin feshi nedeniyle uğranılan 3.000,00 TL tazminatın temerrüt faiziyle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. 3. Asıl dava ile birleşen ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/370 E. ve 2006/566 E. sayılı dava dosyalarında davacı vekili dava dilekçelerinde, müvekkili ile asıl davada davalı şirket arasında 22.08.1996 günlü düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, şirketin inşaatı tamamlayarak teslim etmediğini, eksik imalat yaptığını, proje ve imar mevzuatına aykırı imalat yapıldığını, bu nedenle de yıkım kararı alındığını, binanın yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığını, yüklenicinin bu davalarda davalı olanların murislerine daire sattığını ileri sürerek, anılan sözleşmenin geriye yürürlüklü olarak feshine, birleşen bu davalarda davalı olanların murisleri adına tapuda kayıtlı taşınmazların tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, taşınmaza davalıların müdahalelerinin men’i ile boş olarak davacıya teslimine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP 1. Davalılardan ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ve ... vekili cevap dilekçesinde, davacının izni ve bilgisi ile proje dışı imalat yapılarak dairelerin büyütüldüğünü, aynı büyüme oranında inşaat süresinin de uzatılması gerektiğini, yapılan işlerin sözleşmede belirtilen şartlardan ve niteliklerden daha üstün yapıldığını, davacının kira bedeli alacağı olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. 2. Davalılardan ..., davalılardan ... ile davalı ... vekilleri cevap dilekçelerinde, davalı şirketten daire satın alındığını ve iyiniyetli olunduğunu savunarak, davanın reddini istemişlerdir. 3. Davalı ... vekili ile davalılar ... ve ... vekili, müvekkillerinin diğer davalı şirketten iyiniyetle daire satın aldığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir. 4. Birleşen davada davalılardan ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili, müvekkillerinin iyiniyetli olduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir. 5. Birleşen davada davalılardan ..., ... (...) ve ... (...) davaya yanıt vermemişlerdir. III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 22.06.2011 tarihli kararı ile, davacı vekilinin 10.3.2010 günlü oturumda asıl davadaki eksik iş bedeli ve nesafet farkı talebinden vazgeçtiği, birleşen davada davalılardan ... ile ...’in davadan önce öldükleri ve ölü kişi aleyhine dava açılamayacağı anlaşıldığından davanın bu nedenle reddine karar vermek gerektiği, asıl davanın, davacı ile davalı ... İnşaat Ltd. Şti. arasındaki 22.8.1996 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın teknik şartlara uygun yapılmamasına dayalı malzeme ve işçilik farkı, eksik işlerin yapılabilmesi için gereken malzeme ve işçilik bedeli isteği ile kira alacağı ve cezai şart talepli dava olduğu, taleplerden kira alacağı ve cezai şart dışındaki talepler hakkındaki davadan vazgeçildiği, davacının kiradan doğan alacağının 24.386,47 TL, cezai şart alacağının ise 13.500 DM olduğu ve davacının sözleşmenin feshi nedeniyle uğradığı zarar olarak bu meblağları talep hakkının bulunduğu, birleşen davaların sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi ve taşınmazın boş olarak davacıya teslimi yanında davacının kendisine düşen daireler için sarf ettiğini iddia ettiği tazminatın tahsili davası olduğu, imal edilen bina hakkında proje, ruhsat ve eklerine aykırı büyültme nedeniyle belediye encümenince verilmiş yıkım ve para cezası kararları bulunduğu, binanın proje, ruhsat ve eklerine aykırı yapılan kısımlarının giderilmesine yönelik bir girişim bulunmadığı, yapının betonarme sistemi itibariyle risk faktörleri birlikte göz önünde bulundurulduğunda imar mevzuatına aykırı olarak fazladan imal edilen kısımlarının yıkılarak proje ve ruhsata uygun hale getirilmesi, tadilat projesi kapsamında ruhsata bağlanması ve iskan alınarak kat mülkiyeti tesis edilmesinin mümkün olmadığı, sözleşmenin tarafı olan davalı şirketin davacı arsa sahibine karşı edimini tam yerine getirmediği, binanın kaçak vaziyette, yıkıma mahkum ve imar mevzuatına uygun hale getirilmesinin olanaksız olduğu, bu nedenle de davacı ile davalı şirket arasındaki anılan sözleşmenin feshine karar vermek gerektiği, tapu kayıt maliklerinin iyiniyetli olduklarının ileri sürülemeyeceği, zira, yüklenici davalı şirketin arsa sahibi davacıya karşı edimini tam yerine getirmemesi halinde davacının yükleniciye karşı dava açacağı ve sözleşmeyi iptal edebileceğini bilebilecek durumda bulundukları, bu nedenle de kayıt maliki olan davalıların adına olan tapu kayıtlarının iptaline karar vermek gerektiği, bunların tabii sonucu olarak davalıların el atmalarının önlenmesine, taşınmazın boş olarak davacıya teslimine de karar vermek gerektiği belirtilerek, 2003/1166 Esas sayılı asıl davada, davacının davalı ... İnşaat Ltd. Şti. aleyhine açtığı tazminat davasında, inşaat sözleşmesindeki teknik şartlara uygun yapılmamasından doğan malzeme ve işçilik farkı, eksik işlerin yapılabilmesi için gereken malzeme ve işçilik bedelleri isteğine ilişkin davanın açılmamış sayılmasına, kira alacağı ile cezai şart taleplerinin kabulüne, birleşen 2005/283 Esas sayılı davada, sözleşmenin feshi isteğinin kabulüne, davalılardan ... ile ... aleyhine açılan davanın, bu davalıların davadan önce ölmeleri nedeniyle reddine, diğer davalılar ..., ..., ... mirasçıları olan ... ... ve ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... aleyhine açılan davanın kabulüne, davacının davalı şirket aleyhine açtığı zararın tazmini isteğinin reddine, birleşen 2006/566 Esas sayılı davada davalılar ..., (...), ..., ..., ve ... aleyhine açılan davanın kabulüne, birleşen 2006/370 Esas sayılı davada, davalılar ..., ... (...) ve ... aleyhine açılan davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1. Mahkemenin 22.06.2011 tarihli kararının süresi içinde asıl ve birleşen davada davalı ... İnşaat Ltd. Şti. ile birleşen davada ... vekili, birleşen davada davalı ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili, birleşen davada ... vekili, birleşen davada davalı ... ve ... vekili, birleşyen davada ..., birleşen davada ... vekili, Birleşen davada ... vekili, birleşen davada ... ile birleşen davada ..., ... (...) ve ... tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 27.12.2012 tarihli bozma ilamı ile, birleşen davada davalı ... vekili, birleşen davada davalı ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili, birleşen davada ... vekili, birleşen davada davalı ... ve ... vekili, birleşen davada ..., birleşen davada ... vekili, birleşen davada ... vekili, birleşen davada ...’in tüm, asıl ve birleşen davada davalı yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. vekilinin diğer temyiz itirazları yerinde olmadığı belirtildikten sonra, "Asıl ve birleşen davalarda davalı ... İnşaat Ltd. Şti. vekilinin temyiz istemi bakımından yapılan incelemede; yapılan inşaatın ruhsatına, eki projelere tümüyle aykırı olduğu ve kamu düzeni ile ilgili bulunan imar mevzuatına aykırı bulunduğu saptanmış, yapılan bilirkişi incelemesi ile de yapının herhangi bir şekilde yasal hale getirilme imkanının bulunmadığı belirlenmiş, anılan gerekçelerle ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005/283 Esas sayılı birleşen davada 22.08.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin talep doğrultusunda geriye etkili feshine karar verilmiştir. Bu durumda, mahkemece, sözleşmede aksine bir hüküm de bulunmadığından, arsa sahibi davacı yanca müspet zarar niteliğinde bulunan gecikme tazminatı ile ifaya ekli cezai şartın istenebilmesi mümkün değildir. İzah edilen nedenlerle, asıl davanın tümüyle reddi gerekirken, cezai şart ve gecikme tazminatı alacağına karar verilmesi doğru olmamıştır. ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/370 Esas sayılı birleşen davada davalı ..., Pınar (Tekşahin) Şaş ve Dilek (Tekşahin) Kaymaz’ın temyiz itirazlarına gelince; Bu davalılar ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005/283 E. sayılı birleşen davada davalı olan ...’in mirasçıları olup, murislerinin davadan önce 21.12.1998 tarihinde vefatı üzerine mirası reddettikleri dosyadaki ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 1999/36 Esas, 232 Karar sayılı ilamı ile ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1999/247 E., 2000/428 K. sayılı ilamından anlaşılmaktadır. Şu halde, mahkemece, ... mirasçılarının mirası reddettikleri nazara alınarak, taraf teşkilinin sağlanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu husus nazara alınmadan bu davalılar hakkında hüküm tesisi doğru bulunmamıştır" gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir. 2. Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "davacı ile davalı yüklenici arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshine bağlı olarak yükleniciye isabet edilen bağımsız bölümlerin birleşen dava dosyasındaki davalılara satışına esas işlemlerin temelsiz atıldığı, dolayısıyla davalılar adına olan tescilin yolsuz tescil niteliğinde olduğu, iptali gerektiği gözönüne alınarak mahkememizce verilen 22/6/2011 tarihli karar içeriğindeki tapu iptali ve tescil içeriğine yönelik kararlarla ilgili temyiz itirazlarının reddedildiği anlaşılmakla, birleşen dava dosyasındaki davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ve davacı adına tesciline, davalıların müdahalelerinin meni ile taşınmazın boş olarak davacıya teslimine yönelik kararın bozma kapsamı dışında bırakılarak kesinleştiği görülmekle birlikte infazda tereddüt olmaması açısından aynı doğrultuda hüküm vermek gereği duyulmuştur. Mahkememizin 2003/1166 Esas sayılı dava dosyasında, iş bu dava ve birleşen 3 ayrı dava dosyası ile ilgili 22.6.2011 tarihinde verilen kararın temyizi üzerine incelemeyi yapan Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 27.12.2012 tarihli bozma ilamında, bozma kapsamı dışında bırakılan hususlar yeniden incelenmeksizin, bozma ilamındaki 2 no'lu bent gereğince yapılan incelemede davalı şirket ile ilgili sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmiş olması nedeniyle davacıların müsbet zarar niteliğinde gecikme tazminatı ve ifaya ekli cezai şart talep edemeyecekleri, ayrıca birleşen 2006/370 Esas sayılı dosyadaki davalı ...'in ölümüne müteakip mirasçılarının mirası reddettikleri anlaşılmakla, terekesine temsilci olarak atanan kişiye davanın yöneltilmesi suretiyle bozma ilamındaki 3 no'lu bent gereğince eksikliğin giderildiği ve ... ile ilgili bağımsız bölümün, yüklenici şirketten geriye etkili olarak feshedilen sözleşmeye dayalı tescil niteliğinde olduğu ve yüklenici açısından geriye etkili olarak feshedilen sözleşmeye konu bağımsız bölümle ilgili kayıt maliki ... veya mirasçılarının iyi niyetli 3. kişi kabul edilemeyecekleri" gerekçesiyle Asıl davada "Taraflar arasındaki sözleşme ve teknik şartlara uygun olarak inşaa edilmeyen binadaki malzeme ve işçilik farkı ile eksik işlerin yapılabilmesi için gereken bedellerin tahsili talebi yönünden davanın açılmamış sayılmasına, yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmenin birleşen dosyadaki taleple ilgili geriye etkili olarak feshedilmiş olması nedeniyle davacıların kira karşılığı alacak ve ifaya ekli cezai şart talepleri yönünden davanın reddine" Birleşen 2005/283 Esas sayılı dosyada,"davalı şirket yönünden fesih istemi açısından kabulü ile ... 2. Noterliği'nin 22.8.1996 tarihli ... yevmiye no'lu taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, Davalı şirket yönünden tazminat istemi açısından reddine,davalılar ... ile ... aleyhine açılan davalarda her iki davalının dava tarihinden önce ölmüş olması nedeniyle ölü şahıs aleyhine açılmış olan davaların usulden reddine,davalılar ..., ..., ... mirasçıları olan ..., ... ... ve ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... aleyhine açılan davanın kabulü ile ... ... Mah., 2357 ada, 158 parseldeki davalılar adına kayıtlı olan hisselerle ilgili tapu kayıtlarının iptali ve davacı ... mirasçıları adına miras hisseleri nispetinde tesciline, taşınmaza yönelik davalıların müdahalesinin meni ile taşınmazın boş olarak davacı ... mirasçılarına teslimine" Birleşen 2006/566 Esas sayılı dava dosyasında, davacıların talebinin kabulü ile "... ... Mah., 2357 ada, 158 parsel sayılı taşınmazda davalılar ... ..., ..., ... (...) ve ...'in murisleri olan ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... mirasçıları adına miras hisseleri nispetinde tesciline, taşınmaza yönelik davalıların müdahalesinin meni ile taşınmazın boş olarak davacı ... mirasçılarına teslimine" birleşen 2006/370 Esas sayılı dava dosyasında davalı ... mirasçıları hakkında açılan bilahare tereke temsilcisine yöneltilen davanın kabulü ile "... ... Mah., 2357 ada, 158 parsel sayılı taşınmazda ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... mirasçıları adına miras hisseleri nispetinde tesciline, taşınmaza yönelik müdahalenin meni ile taşınmazın boş olarak davacı ... mirasçılarına teslimine" karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; TMK’nın 1023. maddesinde “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü yeraldığını, iyiniyetli olduklarını beyan etmektedir. 2. Davalılar ..., ... mirasçıları, ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde; a. İşlem Dosyasının bilirkişi marifeti ile incelenerek inşaatın kim veya kimler tarafından inşa edildiğine dair rapor alınmasını talep ettiklerini, ancak taleplerinin “davalı ... inşaatın binadan bağımsız bölüm sattığı o halde bu inşaatı ... inşaat inşa etmiştir” görüşünü benimseyen mahkemenin, işlem dosyasına giren onlarca resmi belgeye itibar etmeyerek davayı kabul etmesinin sehven verilmiş bir karar olduğunu, b. Dava konusu binaya, davalı tapu sahipleri tarafından yasal mevzuata uygun bir şekilde “Yapı Kayıt Belgesi” alındığını, binanın halen 50 yıllık ömrü bulunduğunu, Ulaşım, yer, deprem ve İski anlamında bir sorunu olmadığını, bu nedenle de yerel mahkeme kararının bozulmasını talep ettiklerini, c. Birlikte kusur kavramının araştırılmadığını, d. Bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin, yüklenicinin halefi durumunda olduklarını beyan etmektedir. 3. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Mahkemece, alınan yapı kayıt belgesine istinaden, davalı tarafa binanın statik,zemin, elektrik,mühendislik vb. projelerinin hazırlatılması, imara uygun hale getirilmesi amacıyla ilgili belediyeye müracaat etmesi için süre vermesi gerektiğini,mahkemenin,davalı yüklenici tarafın ilgili belediyeye müracaatı sonrası ,binanın imara uygun hale getirilip getirmediğini gözönüne aldıktan sonra karar vermesi gerektiğini, b. Herkesin, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğunu, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeninin korumayacağını,davacı arsa sahibinin açıkça hakkını kötüye kullandığını, verilen kararla da bir hakkın kötüye kullanılmasına izin verildiğini,daire satın alan üçüncü kişilerin mağdur edildiğini,haksızlığa uğratıldığını beyan etmektedir. 4. Davalı ..., ... ve ... temyiz dilekçesinde; Yasal mevzuata uygun olarak yapı kayıt belgesi alındığını, dosyadaki itirazlar gözönüne alınmadan ve eksiklikler tamamlanmadan verilen kararın, haksız olduğunu, 5. Davalı ... temyiz dilekçesinde, a. Davacı tarafından seçimlik hakkın eksik ve ayıplı iş bedellerinin tazmini yönünden kullanıldığını,davacının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmadığını, bu nedenle davanın reddi gerektiğini, b.Taşınmazı satın aldığı tarih itibariyle tapu kütüğünde yer alan kayıtlara güvenmiş olması nedeniyle, lehine yapılan tescilin/kazanımın korunması gerektiğini,beyan etmektedir. 6. Davalı ... Tereke Tasfiye Memuru temyiz dilekçesinde; a. Davacının seçimlik haklarından eksik ve ayıplı iş bedellerinin tazmini hakkını kullandığını, akabinde yaklaşık 3 sene sonra sözleşmeden dönme davasını ikame ettiğini, davacının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmadığını, bu nedenle davanın reddi gerektiğini, b. TMK’nın 1023. maddesinde “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü yeraldığını, bu maddeye göre, muris ...’in taşınmazı satın aldığı tarih itibariyle tapu kütüğünde yer alan kayıtlara güvenerek, lehine yapılan tescilin/kazanımın korunması gerektiğini, B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre asıl ve birleşen davalarda, uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesin feshi, tazminat, tapu iptali ve tescil ile alacak istemine ilişkindir. 1.Asıl davada davalı yüklenici vekilinin asıl davaya yönelik temyiz sebeplerinin incelenmesinde; asıl davada verilen kararın bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla; asıl davada davalı yüklenici vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler asıl davada verilen kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmediğinden, temyiz olunan mahkeme kararının asıl dava yönünden onanmasına karar verilmiştir. 2.Davalılar,... mirasçıları ..., ... , ..., ... mirasçıları ..., ... ... ve ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... İnşaat Ltd. Şti. ... ve ...'in birleşen ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/283 Esas sayılı dava dosyasına, davalı ...'in birleşen ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2006/566 Esas sayılı dava dosyasına yönelik temyiz itirazlarına gelince; Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla, karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise, yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı,birleşen 2005/283 Esas sayılı dava dosyasında ve birleşen 2006/566 Esas sayılı dava dosyasında davalı olan üçüncü kişiler hakkında verilen 22.06.2011 tarihli, 2003/1166 Esas, 2011/365 Karar sayılı kararın kesinleşmiş olduğu anlaşılmakla; davalılar, ... mirasçıları ..., ..., ..., ... mirasçıları ..., ... ... ve ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... İnşaat Ltd. Şti., ... ve ...'in birleşen 2005/283 Esas sayılı dava dosyasına ilişkin tüm temyiz itirazları ve yine davalı ...'in birleşen 2006/566 Esas sayılı dava dosyasına ilişkin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 3.Birleşen ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/370 Esas sayılı dava dosyasında, davalı ... Tereke Tasfiye Memurunun temyiz istemi yönünden; Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılacak iş; birleşen 2006/370 Esas sayılı dava dosyasında, davalı ... Terekesi hakkında kurulan hüküm yönünden, yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret iken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir Bozma nedenine göre birleşen 2006/370 Esas sayılı dava dosyasında, davalı ... Terekesi tasfiye memurunun şimdilik diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir. VI. KARAR Yukarıda 1 no'lu bentte açıklanan nedenlerle, asıl dava dosyasına ilişkin temyiz sebeplerinin reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan asıl davada verilen hükmün ONANMASINA, Yukarıda 2 no'lu bentte açıklanan nedenlerle, birleşen 2005/283 Esas sayılı dava dosyasında, davalılar, ... mirasçıları ..., ..., ..., ... mirasçıları ..., ... ... ve ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... İnşaat Ltd. Şti., ... ve ...'in ve birleşen 2006/566 Esas sayılı dava dosyasında, davalı ...'in tüm temyiz itirazlarının reddine, Yukarıda 3 no'lu bentte açıklanan nedenlerle,birleşen 2006/370 Esas sayılı dava dosyasında, davalı ... Tereke Tasfiye Memurunun temyiz itirazlarının kabulü ile kararın BOZULMASINA, 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl ve birleşen 2005/283 Esas ile birleşen 2006/566 Esas sayılı davada davalı olan ... mirasçıları ..., ... , ..., ... mirasçıları ..., ... ... ve ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... İnşaat Ltd.Şti., ... ve ... ve ...'den alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan asıl ve birleşen 2005/283 Esas ile birleşen 2006/566 Esas sayılı dava davacılarına verilmesine, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilmediğinden birleşen 2006/370 Esas sayılı dava dosyasında davalı ... Terekesi yararına duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Fazla yatırılan harcın istek halinde temyiz eden asıl ve birleşen davada davalı ...Ticaret Limited Şirketi'ne iadesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, 01.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.