01
Tapu kaydı tek başına okunduğunda
Şerh, beyan, takyidat ve tescil bilgisi önemlidir; fakat harici anlaşmalar, vekâlet ilişkileri veya önceki işlemler dosyanın sonucunu ayrıca etkileyebilir.
Çalışma Alanı · Gayrimenkul Hukuku
Taşınmaz işleminde tapu, sözleşme ve mülkiyet riskini birlikte görmek
Taşınmazın tapu kaydı önemli başlangıç noktasıdır; ancak işlem güvenliği yalnız sicilde görünen bilgiyle kurulmaz. Sözleşmenin şekli, ödeme ve devir zinciri, imar veya proje bağlantısı ve üçüncü kişi işlemleri birlikte değerlendirilmelidir.
Yazılar
Gayrimenkul Hukuku yazıları
Gayrimenkul Hukuku kapsamındaki güncel sorunları, uygulamayı ve içtihatları ayrıntılı ele alan yazılar.
kamulaştırma bedeli ödenmemişse 10 yıllık süre
22 Eylül 2026
Kamulaştırma Bedeli Ödenmemişse 10 Yıllık Süre Engel mi? AYM'nin 2020/38884 Sayılı Kararı
AYM'nin 21 Eylül 2026'da yayımlanan Müktat Gürcü ve Diğerleri kararında, kamulaştırma bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği araştırılmadan Kadastro Kanunu m.12'deki on yıllık hak düşürücü süreye dayanılarak tazminat davasının reddedilmesi mülkiyet hakkının ihlali sayıldı.
Makaleyi oku →önalım bedeli nemalandırma
21 Eylül 2026
Mahkeme veya İcra Dosyasında Bekleyen Para Neden Değer Kaybetsin?
AYM, önalım bedelinin nemalandırılmadan enflasyon karşısında değer kaybetmesini yeniden mülkiyet hakkı ihlali saydı. Sorun yalnız önalım davalarına özgü değil: mahkeme veya icra dosyasında bekleyen para, sahibinin sırtında enflasyon zararı üretmemeli.
Makaleyi oku →Tapulu Arsa Orman Çıkarsa Ne Olur
19 Eylül 2026
Tapulu Arsa veya Tarla Orman Alanında Kalırsa Ne Olur? Orman Kadastrosu, Tapu İptali ve 2026 Ek Madde 22
Orman gerekçesiyle tapusu iptal edilen veya orman şerhi bulunan taşınmaz geri alınabilir mi? 2026 Ek Madde 22, tapu iadesi, tazminat, 2/B ve başvuru koşulları birlikte incelenmektedir.
Makaleyi oku →Risk Haritası
Taşınmaz işleminde hukuki risk nerede saklıdır?
Taşınmaz dosyasında görünürde basit bir satış veya devir, farklı hukukî katmanlar taşıyabilir. Tapu kaydı, sözleşme, fiilî durum ve işlem geçmişi arasındaki uyumsuzluklar ilk aşamada görünür hâle getirilmelidir.
02
Sözleşmenin şekli gözden kaçtığında
Taşınmaz işlemlerinde sözleşmenin türü ve şekli, tarafların hangi talebi ileri sürebileceğini ve hangi sonucun mümkün olduğunu belirleyebilir.
03
Ödeme ile devir zinciri uyuşmadığında
Bedelin ödenme biçimi, tapudaki devir ve tarafların gerçek iradesi birbirinden kopuksa ispat ve iade talepleri karmaşıklaşabilir.
04
Taşınmaz bir projeye bağlı olduğunda
Teslim, sosyal donatı, imar, yüklenici veya dönüşüm bağlantısı varsa yalnız tapuyu değil projenin sözleşmesel ve teknik altyapısını da incelemek gerekir.
Üç Kritik Problem Kümesi
01
Tapu kaydı hangi durumda mülkiyet hakkını tek başına açıklamaz?
Sicil, mülkiyet uyuşmazlığının merkezindedir; ancak tescilin hangi işleme dayandığı, üçüncü kişinin konumu, vekâlet veya irade sakatlığı iddiaları ve önceki sözleşmeler tapu kaydının hukuki sonucunu değiştirebilir.
Tescilin dayanağı ve işlem zinciri
Şerh, beyan ve takyidatların etkisi
Üçüncü kişinin iyiniyeti ve tapu siciline güven tartışması
02
Sözleşmenin şekli ve ödeme düzeni sonucu nasıl değiştirir?
Satış, satış vaadi veya harici anlaşma aynı hukuki sonucu doğurmaz. Şekil şartı, ifa edilen edimler, bedelin ödenmesi ve tarafların davranışları hangi talebin ileri sürülebileceğini etkiler.
Sözleşme türü ve geçerlilik şartı
Ödeme belgeleri ile tapu işleminin eşleştirilmesi
Tescil, bedel iadesi veya tazminat taleplerinin ayrıştırılması
03
Proje, imar ve teslim riski taşınmaz değerini nasıl etkiler?
Projeden veya tamamlanmamış yapıdan alınan taşınmazlarda mülkiyet kaydı ile vaat edilen ekonomik değer aynı şey değildir. İmar durumu, proje kapsamı, teslim, ortak alanlar ve ayıp iddiaları birlikte incelenmelidir.
Proje ve tanıtım belgelerindeki vaatlerin kapsamı
Teslim edilen bağımsız bölüm ile ortak alanların karşılaştırılması
İmar ve yapılaşma riskinin sözleşmesel sonuca etkisi
İlgili Başlıklar
Gayrimenkul Hukuku içinde sık kesişen konular
Sık Sorulan Sorular
Gayrimenkul Hukuku hakkında kısa cevaplar
Tapu, taşınmaz satışı, üçüncü kişi iyiniyeti ve arsa payına ilişkin temel uyuşmazlık soruları.
Tapu kaydı her durumda mülkiyet uyuşmazlığını tek başına çözer mi?
Hayır. Tescilin dayanağı, önceki sözleşmeler, vekâlet ilişkisi, irade sakatlığı ve üçüncü kişinin iyiniyeti tapu kaydının hukuki sonucunu etkileyebilir.
Taşınmaz satış uyuşmazlıkları ve HGK rehberi →Harici taşınmaz satışı tapu devri olmadan geçerli midir?
Taşınmaz satışında şekil şartı temel önem taşır; ancak bedelin ödenmesi, zilyetliğin devri ve tarafların davranışları farklı talepler doğurabilir. Geçersizlik ile iade, tescil veya tazminat sonuçları aynı değildir.
Harici satış ve HGK kararları →Müteahhitten veya satıcıdan taşınmaz alan üçüncü kişinin iyiniyeti nasıl değerlendirilir?
İyiniyet, yalnız tapuda malik görünen kişiden alım yapılmasıyla otomatik olarak kabul edilmez veya reddedilmez. Sicil, sözleşme zinciri, bilinen uyuşmazlıklar ve somut olayın koşulları birlikte değerlendirilir.
Üçüncü kişi iyiniyeti ve HGK rehberi →Vekilin taşınmazı yetkisini kötüye kullanarak devretmesi halinde tapu iptal edilebilir mi?
Vekâlet yetkisinin kapsamı, vekilin sadakat borcu ve taşınmazı edinen üçüncü kişinin durumu birlikte incelenir. Vekilin davranışı kadar karşı tarafın bunu bilip bilmediği de önem taşıyabilir.
Vekil hilesi ve taşınmaz uyuşmazlıkları →Arsa payı bağımsız bölümün gerçek değerini yansıtmıyorsa ne yapılabilir?
Arsa payının kuruluş tarihindeki bağımsız bölüm değerleriyle uyumsuz olduğu iddia ediliyorsa düzeltme gündeme gelebilir. Özellikle dönüşüm öncesinde yanlış pay, karar ve gider dengelerini de etkileyebilir.
Arsa payı düzeltme rehberi →Belge Üzerinden Değerlendirme
Gayrimenkul dosyanız belge üzerinden değerlendirilsin
Tapu ve takyidat kayıtları, sözleşmeler, ödeme belgeleri, vekâlet veya devir belgeleri ve varsa proje ya da imar evrakı birlikte incelenebilir.