Sık sorulan sorular

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki teknik esaslara göre lisanslı kuruluşlarca yürütülen inceleme ile başlar. Başvuru, teknik inceleme ve raporun idari işleme dönüşmesi ayrı aşamalardır.

İtiraz ve dava süreleri aynı şey değildir. Teknik heyete itiraz ile idari yargıda iptal davası farklı usul ve sürelerde yürür; tebliğ ve ilan tarihi ayrıca kontrol edilmelidir.

Kentsel dönüşümde ilan, e-Devlet, elektronik tebligat ve diğer bildirim yöntemleri işlemin türüne göre farklı sonuç doğurabilir. Süre hesabında bildirimin hangi hukuki işleme ait olduğu belirlenmelidir.

2026 sonrası uygulamada toplantı çağrısı, Ek-12 ve karar nisabı birlikte değerlendirilmelidir. Toplantının usulüne uygun çağrılması ile karar için gereken pay çoğunluğu birbirinden ayrıdır.

Bir malikin imza vermemesi süreci her durumda durdurmaz. Kanundaki şartlar oluşmuşsa hisseleri oranında salt çoğunlukla karar ve karara katılmayan pay bakımından özel satış süreci gündeme gelebilir.

Pay satışı yalnız çoğunluk kararından ibaret değildir; değerleme, teklif, bildirim ve ihale aşamaları ayrıca denetlenir. Rayiç bedelin hangi tarih ve verilerle belirlendiği somut dosyada önemlidir.

Bağımsız bölüm paylaşımı, proje eki, metrekare, şerefiye, tapu devri, teminat, teknik şartname, teslim ve fesih hükümleri birlikte kurulmalıdır. Tek bir güçlü madde diğer belirsizlikleri telafi etmez.

Eski dairenin yüzölçümü yeni projede otomatik olarak aynen korunmaz. Yeni imar hakkı, proje ve tarafların paylaşım sözleşmesi belirleyicidir; net ve brüt alan tanımlarının ayrıca yazılması gerekir.

Şerefiye için kanunda bütün projelere uygulanacak tek bir formül yoktur. Kat, cephe, manzara, yön, balkon, otopark ve bağımsız bölüm konumu gibi değer unsurları ölçülebilir bir karşılaştırmaya dönüştürülmelidir.

Arsa payı, yeni projedeki karar gücü ve ekonomik denge bakımından kritik olabilir. Hatalı payın hangi yöntemle düzeltileceği ve dönüşüm sürecine etkisi, dava zamanı ve mevcut tapu durumuyla birlikte değerlendirilmelidir.

Tapu devrinin sözleşmenin başında tek seferde yapılması ile inşaat ilerlemesine bağlanan kademeli devir aynı risk düzeyini taşımaz. Devir takvimi teminat ve gerçekleşen inşaat seviyesiyle eşleştirilmelidir.

Teminat mektubunun yalnız mevcut olması yeterli değildir. Lehtar, tutar, süre, ödeme şartı ve teminatın hangi yükümlülükleri karşıladığı açık olmalıdır.

Bu unsurlar yalnız satış sunumunda değil; proje, bağımsız bölüm listesi, sözleşme, teknik şartname ve gerekiyorsa yönetim planında birbiriyle uyumlu biçimde gösterilmelidir.

KMK m.20 kanuni başlangıç sistemini kurar; ancak yönetim planında giderin ekonomik niteliğine göre farklılaştırma tartışılabilir. Asansörde kullanım ve yatırım bileşeni, çatıda ise anagayrimenkulü koruyan ortak yapı niteliği özellikle ayrılmalıdır.

Sözleşmesel kira, gecikme tazminatı ve cezai şart aynı kavram değildir. Teslim süresinin başlangıcı, mücbir sebep düzeni ve gecikmenin ekonomik sonucu sözleşmede ayrı ayrı kurulmalıdır.

İkinci bir düzenleme yapılması her durumda ikinci kez hukuka aykırı kesinti yapıldığı anlamına gelmez. Önceki düzenleme, eski terkler, kök parsel ve yeni düzenleme alanının hesabı birlikte incelenmelidir.

Parselasyon işleminin iptali ile tapu sicilindeki sonuçların düzeltilmesi aynı işlem değildir. İptal kararının kapsamı ve idarenin eski hukuki durumu nasıl geri kuracağı ayrıca değerlendirilir.

Bugünkü parsel her zaman hesabın ilk noktası değildir. Önceki ifraz, tevhit, terk ve parselasyon işlemleri bugünkü yapılaşma hakkının hangi alan üzerinden okunacağını etkileyebilir.

Eski yol veya kamu terklerinin kaynağı ve hangi işlem kapsamında yapıldığı önemlidir. Yeni düzenlemede aynı taşınmaza tekrar yük bindirilip bindirilmediği işlem zinciri üzerinden incelenmelidir.

Sonuç, terkin hukuki sebebine, bedelli veya bedelsiz oluşuna ve sonradan gerçekleşen plan değişikliğine göre değişebilir. Terk işleminin kaynağı görülmeden yalnız güncel tapuya bakmak yeterli değildir.

İmar hakkı aktarımı, yapılaşma hakkının belirli koşullarla başka bir alanda kullanılmasına yönelik planlama aracıdır. Her taşınmaz için otomatik uygulanmaz; kanuni dayanak, plan kararı ve alıcı-verici alan ilişkisi incelenmelidir.

Eksik işte sözleşmede üstlenilen edimin bir kısmı yerine getirilmemiştir; ayıplı işte ise meydana getirilen eser sözleşmede kararlaştırılan veya objektif olarak bulunması gereken niteliği taşımaz. İnşaatta sınır her zaman keskin değildir ve her imalat kalemi ayrıca nitelendirilmelidir.

TBK’ya tabi eser sözleşmesinde iş sahibi eseri olağan akışta gözden geçirebildiğinde ayıpları uygun sürede bildirmeli; sonradan ortaya çıkan gizli ayıbı ise gecikmeden yükleniciye haber vermelidir. Tüketici konut satışında 6502 rejimi ayrıca değerlendirilir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 2025/2 sayılı kararı, üçüncü kişinin durumunu iyiniyet ve tapu siciline güven ekseninde yeniden değerlendiren önemli bir çerçeve kurdu. Sonuç, devir zinciri ve somut iyiniyet koşullarına göre belirlenir.

Hayır. Marka, model, performans standardı, eşdeğer ürün koşulu, uygulama biçimi ve kabul kriteri ölçülebilir değilse “1. sınıf” ifadesi uyuşmazlığı çözmek yerine büyütebilir.

Hayır. Sigorta, banka garantisi ve diğer teminat araçlarının borçlusu, ödeme koşulu ve koruduğu risk farklıdır. Projede tek bir güvenceye dayanmak yerine teminat yapısı birlikte okunmalıdır.

Tapu devri, gerçekleşen inşaat seviyesi ve teminat mekanizmasıyla eşleştirilebilir. Erken ve karşılıksız devir, arsa sahibi veya malik bakımından geri dönüşü zor riskler yaratabilir.

Sermaye veya referans proje sayısı tek başına yeterli değildir. Şirket kimliği, finansal yapı, devam eden iş yükü ve projenin kendi finansman modeli birlikte değerlendirilmelidir.

Gecikmede sözleşmesel kira, tazminat ve cezai şart ayrı kurumlar olarak değerlendirilir. Önce teslim borcunun ne zaman muaccel olduğu ve gecikmenin hangi tarafa yüklenebileceği belirlenmelidir.

6306 kapsamındaki projelerde belirli şartlarda idari fesih mekanizması ayrıca gündeme gelebilir. Özel hukuk sözleşmesindeki fesih hakları ile 6306 kapsamındaki idari mekanizma birbirine karıştırılmamalıdır.

Hayır. Tescilin dayanağı, önceki sözleşmeler, vekâlet ilişkisi, irade sakatlığı ve üçüncü kişinin iyiniyeti tapu kaydının hukuki sonucunu etkileyebilir.

Taşınmaz satışında şekil şartı temel önem taşır; ancak bedelin ödenmesi, zilyetliğin devri ve tarafların davranışları farklı talepler doğurabilir. Geçersizlik ile iade, tescil veya tazminat sonuçları aynı değildir.

İyiniyet, yalnız tapuda malik görünen kişiden alım yapılmasıyla otomatik olarak kabul edilmez veya reddedilmez. Sicil, sözleşme zinciri, bilinen uyuşmazlıklar ve somut olayın koşulları birlikte değerlendirilir.

Vekâlet yetkisinin kapsamı, vekilin sadakat borcu ve taşınmazı edinen üçüncü kişinin durumu birlikte incelenir. Vekilin davranışı kadar karşı tarafın bunu bilip bilmediği de önem taşıyabilir.

Arsa payının kuruluş tarihindeki bağımsız bölüm değerleriyle uyumsuz olduğu iddia ediliyorsa düzeltme gündeme gelebilir. Özellikle dönüşüm öncesinde yanlış pay, karar ve gider dengelerini de etkileyebilir.