İnşaat sözleşmesinde teslim, ayıp ve teminat riskini baştan kurmak

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların temel edimleri karşılıklıdır: arsa sahibi kararlaştırılan pay veya bağımsız bölüm devrini üstlenirken yüklenici yapıyı sözleşmeye uygun biçimde meydana getirme ve teslim etme borcu altındadır. Bu borçların yalnız genel ifadelerle bırakılması, ifanın hangi aşamada gerçekleştiği konusunda uyuşmazlık yaratabilir. Bu nedenle tapu devri, ruhsat ve proje işlemleri, yapım yükümlülüğü ve teslim gibi edimlerin kim tarafından, hangi sırayla ve hangi koşulla yerine getirileceği açıklaştırılmalıdır.

Yüklenicinin neyi ve hangi nitelikte yapmayı taahhüt ettiği yalnız ana sözleşmeden değil, teknik şartname ve projelerden de anlaşılır. Malzeme, imalat standardı veya bağımsız bölüm özelliklerinin bu belgelerde farklı düzenlenmesi, ifanın sözleşmeye uygun olup olmadığı tartışmasını doğurabilir. Bu nedenle sözleşme ile teknik şartnamenin aynı işi tarif edip etmediği ve belgeler arasında öncelik sırasının belirlenip belirlenmediği birlikte kontrol edilmelidir.

İnşaat sözleşmesinde teslim tarihi, yüklenicinin temerrüdü ve buna bağlanan sonuçlar, tapu devri ve güvence mekanizmalarından ayrı düşünülemez. Arsa payının hangi aşamada devredileceği ile yüklenicinin işi hangi tarihte ve hangi seviyede tamamlayacağı açık bir sıra içinde kurulmalıdır. Böyle bir sıra, gecikme veya eksik ifa ortaya çıktığında hangi edimin önce yerine getirilmesi gerektiğinin ve hangi güvencenin devreye gireceğinin belirlenmesini kolaylaştırır.

Eksik veya ayıplı iş değerlendirmesinin başlangıç noktası, yüklenicinin sözleşme, proje ve teknik şartname uyarınca hangi işi üstlendiğinin tespitidir. Fiilî yapı ile vaat edilen iş karşılaştırılmadan, bir unsurun hiç yapılmadığı mı yoksa gereği gibi yapılmadığı mı sağlıklı biçimde belirlenemez. Bu nedenle uyuşmazlıkta önce sözleşmesel iş kapsamı somutlaştırılmalı, ardından gerçekleşen imalat bu kapsamla karşılaştırılmalıdır.

Teslim, eserin fiilen bırakılmasından ibaret olmayıp ayıp ve eksikliklerin tespiti bakımından da önemli bir dönüm noktasıdır. Teslim sırasında veya sonrasında düzenlenen tutanaklar, ihtarlar ve inceleme kayıtları, hangi hususun ne zaman fark edildiğini göstermeye yarar. Açık ve sonradan ortaya çıkan ayıpların değerlendirilmesinde bu zaman çizgisi özellikle önem taşır.

Hiç yapılmamış bir iş ile yapılmış ancak sözleşmede kararlaştırılan niteliği taşımayan bir imalat aynı hukuki mesele değildir. Eksik iş ve ayıplı ifa ayrımı, ileri sürülebilecek taleplerin ve ispatın nasıl kurulacağını etkileyebilir. Ayrıca ayıp nedeniyle doğan değer kaybı, eksik kalan işin tamamlanma maliyetinden ayrı bir değerlendirme gerektirebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesinde yalnız fesih sebebinin varlığı değil, sözleşmenin hangi ölçüde ifa edildiği de önem taşır. İnşaatın ulaştığı seviye, tarafların daha önce gerçekleştirdiği devirler ve yerine getirilen edimler tasfiyenin sonucunu etkileyebilir. Bu nedenle sona erdirme talebi değerlendirilirken ihlal ile mevcut ifa seviyesi aynı dosya içinde birlikte incelenmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu veya arsa payı devirleri, yüklenicinin sözleşmedeki edimleriyle bağlantılı olarak değerlendirilir. Hangi payın hangi aşamada ve hangi karşı edim karşılığında devredildiğinin belirlenmesi, sözleşme sona erdiğinde iade veya tescil taleplerinin çerçevesini etkileyebilir. Bu nedenle tapu hareketleri, sözleşmedeki devir takvimi ve fiilî inşaat seviyesiyle eşleştirilmelidir.

Yüklenicinin kendisine devredilen pay veya bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerle işlem yapması, sözleşmenin sona ermesi hâlinde uyuşmazlığı taraflar arasındaki ilişkinin dışına taşıyabilir. Üçüncü kişinin hangi hakka dayanarak ve hangi tapu işlemiyle edinimde bulunduğu ayrıca incelenmelidir. Bu nedenle fesih veya tapu iptali değerlendirmesinde, yüklenicinin edinimi ile üçüncü kişinin tapu sicilindeki konumu birbirinden ayrılmadan ele alınmamalıdır.