I. Dava
Arsa sahibi ile yüklenici arasında 02.10.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi üzerine sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmiş ve bu karar kesinleşmiştir. Bu süreçte yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerden bazıları üçüncü kişilere devredilmiştir.
Arsa sahibi, yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin tapu kayıtlarının sözleşmenin geriye etkili feshiyle hukuki dayanaktan yoksun kaldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. Davalı üçüncü kişi ise tapu siciline güvenerek taşınmazı iyiniyetle edindiğini savunmuştur.
II. İlk Derece ve İstinaf
İlk Derece Mahkemesi, Yargıtayın önceki yerleşik uygulamasını esas alarak arsa sahibinin yükleniciye yaptığı devirlerin avans niteliğinde olduğunu, sözleşmenin geriye etkili feshi hâlinde yükleniciden taşınmaz alan üçüncü kişinin iyiniyet savunmasının dinlenemeyeceğini kabul etmiş ve davayı kabul etmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi de davalının istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.
III. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin Değerlendirmesi
Daire, temyiz incelemesinde 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararını uygulamıştır. Bu yeni yaklaşım uyarınca, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu yönündeki iddiası değerlendirilmek zorundadır.
Yargıtay, tapu siciline güvenerek ayni hak edinen iyiniyetli üçüncü kişinin Türk Medenî Kanunu'nun 1023. maddesi kapsamında korunacağını; arsa sahibinin ise üçüncü kişinin edinim anında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini ve geriye etkili fesih ihtimalini bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle ispatlayabileceğini belirtmiştir.
Daire ayrıca “avans tapu” kavramının Türk Medenî Kanunu ve Türk eşya hukuku sisteminde bir karşılığının bulunmadığını vurgulamış; arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu devrinin sırf bu nedenle geçersiz veya başlangıçtan itibaren yolsuz tescil sayılamayacağını kabul etmiştir.
IV. Sonuç
Yargıtay, davalı üçüncü kişinin iyiniyet savunması değerlendirilmeden, eski içtihat uyarınca doğrudan tapu iptaline karar verilmesini hukuka uygun bulmamıştır. Bölge Adliye Mahkemesinin istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararı ortadan kaldırılmış, İlk Derece Mahkemesi kararı davalı lehine bozulmuştur.
Mahkemenin yeniden yapacağı incelemede, arsa sahibinin üçüncü kişinin kötüniyetine ilişkin delilleri değerlendirilecek ve üçüncü kişinin mülkiyet hakkını kazanıp kazanmadığı buna göre belirlenecektir.
V. İlgili İçtihadı Birleştirme Kararı
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 2024/1, K. 2025/2, 16.05.2025 →