EKSEN 1 — Yüklenicinin Temerrüdü, Fizikî Gerçekleşme Oranı ve Geriye/İleriye Etkili Fesih

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2024/2812 K. 2025/1736 (Tarih: 29.04.2025)

Hukuki Niteliği / Konu: Yüklenicinin temerrüdü halinde sözleşmenin feshi, fiziki gerçekleşme oranının tespiti ve tasfiye rejimi.

Ratio Decidendi: Yüklenici borçlu temerrüdüne düştüğünde kural geriye etkili fesihtir (TBK m. 125/III). Ancak Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, inşaatın fiziki gerçekleşme oranı ve bağımsız bölüm tasfiyesi olayın özelliğine göre %90-%95 seviyesine ulaşmışsa, geriye etkili fesih TMK m. 2 dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir. Bu durumda sözleşme ileriye etkili feshedilerek tasfiye edilir.

Pratik Sonuç: Fiziki seviyesi %90-%95'e ulaşmış yapılarda geriye etkili fesih yerine ileriye etkili fesih yapılarak yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümler oranında tescil imkanı tanınır.

Doktrinsel Çerçeve: Doktrinde geriye etkili fesih kuralının %90 fiziki seviyede esnetilmesi, arsa sahibinin sebepsiz zenginleşmesini önleme ve ekonomik değerleri koruma amacıyla açıklanır. Ancak sadece fiziki gerçekleşme değil, iskan/ruhsat gibi hukuki tamamlanmışlık da gözetilmelidir.

Kaynak / Doktrin:

• Prof. Dr. Emrehan İnal — APKİS'te Teslim ve Temerrüt Esasları (Video Transkript Arşivi)
• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım IV, Bölüm 3 (Fesih ve Tasfiye)

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 2 — Kaçak Yapılar | Eksen 11 — Zarar Kalemleri | Kentsel Dönüşüm Müteahhite Tapu Devri Rehberi

EKSEN 2 — Kaçak Yapılar, Yapı Kayıt Belgesi ve İfa Seviyesi Hesabı

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2023/1999 K. 2024/2902 (Tarih: 24.09.2024)

Hukuki Niteliği / Konu: İmar projesine aykırı kaçak imalatlar ile Yapı Kayıt Belgesinin fiziki gerçekleşme oranına etkisi.

Ratio Decidendi: Yüklenicinin imal ettiği yapının yasal sayılabilmesi için onaylı mimari projeye ve imar mevzuatına uygun olması zorunludur. Projesine aykırı ve yasal hale getirilmesi mümkün olmayan kaçak imalatlar için Yapı Kayıt Belgesi alınmış olması, imalatı yasal hale getirmez. Kaçak kısımlar %90 fiziki gerçekleşme seviyesi hesabına dahil edilemez.

Pratik Sonuç: Kaçak ve yasal hale getirilemeyen binalarda seviye %90'ın üzerinde görünse dahi hukuken tamamlanmamış sayılır ve geriye etkili fesih uygulanır.

Doktrinsel Çerçeve: İmar mevzuatına aykırı yapı ekonomik değer taşısa da hukuki teslim gerçekleşmiş sayılmaz. Yapı Kayıt Belgesi geçici bir idari tedbir olup özel hukuk uyuşmazlığında imar aykırılığını tamamen ortadan kaldırmaz.

Kaynak / Doktrin:

• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım I, Bölüm 7 (Ağır Hasarlı ve Kaçak Yapılar)

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 1 — İfa Seviyesi | Eksen 15 — Ruhsat Eksikliği | Yapı Kayıt Belgesi Kentsel Dönüşüm Hak Sahipliği Rehberi

EKSEN 3 — Yükleniciden Tapuda Ayni Hak (Tapu) Edinen Üçüncü Kişilerin Durumu (TMK m. 1023)

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2025/3043 K. 2026/2097 (Tarih: 13.05.2026)

Hukuki Niteliği / Konu: Yükleniciden tapuda bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerin TMK m. 1023 uyarınca iyiniyet koruması.

Ratio Decidendi: Yükleniciye avans olarak devredilen arsa payları üzerine inşaat tamamlanmadan tapu alan 3. kişiler yönünden; 2025 İBBGK içtihatları doğrultusunda TMK m. 1023 uyarınca iyiniyet iddiası somut olayın özelliklerine göre incelenir. 3. kişinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini, inşaatın durumunu ve yüklenicinin temerrüdünü bilip bilmediği araştırılır. Yüklenicinin edimini ifa etmediğini bilen veya bilmesi gereken 3. kişi iyiniyetli sayılamaz.

Pratik Sonuç: İnşaatın tamamlanmadığını bilerek avans tapuyu yükleniciden devralan 3. kişinin tapusu geriye etkili fesihle iptal edilip arsa sahibine döner.

Doktrinsel Çerçeve: Doktrinde 3. kişilerin iyiniyetinin otomatik reddedilmesi eleştirilmekte; tapu siciline güven ilkesi (TMK m. 1023) gereği 3. kişinin basiretli bir alıcı gibi davranıp davranmadığının her somut olayda ayrı değerlendirilmesi gerektiği savunulmaktadır.

Kaynak / Doktrin:

• Prof. Dr. Ethem Sabah Özmen — Kentsel Dönüşümde Mülkiyet ve Tapu Güvenliği (Transkript Arşivi)
• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım III, Bölüm 4

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 4 — Şahsi Hak Devri | Eksen 14 — İpotek ve Hacizler

Hukuki Uyarı / İçtihat Değişikliği: 2025 Yargıtay İBBGK kararı sonrasında kategorik "3. kişi asla iyiniyetli olamaz" anlayışı esnetilmiş, somut olayda iyiniyet araştırması zorunlu kılınmıştır.

EKSEN 4 — Yükleniciden Şahsi Hak (Alacağın Temliki - TBK m. 184) Devralan Üçüncü Kişilerin Tescil Talebi

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2024/1934 K. 2025/338 (Tarih: 05.02.2025)

Hukuki Niteliği / Konu: Yükleniciden yazılı adi sözleşmeyle daire devralan 3. kişinin arsa sahibine açtığı tapu tescil davası ve TBK m. 188 def'ileri.

Ratio Decidendi: Yükleniciden şahsi hak (satış vaadi / alacağın temliki) devralan 3. kişi, yüklenicinin halefi konumundadır. Yüklenici arsa sahibine karşı inşaatı teslim borcunu ifa etmediği sürece, temlik alan 3. kişi de arsa sahibinden tescil isteyemez. Arsa sahibi, yükleniciye karşı ileri sürebileceği eksik iş, temerrüt ve ceza def'ilerini 3. kişiye karşı da ileri sürebilir (TBK m. 188).

Pratik Sonuç: Şahsi hak sahibi 3. kişinin tescil alabilmesi için yüklenicinin eksik kalan tüm borçlarını veya eksik iş bedelini arsa sahibine ödemesi gerekir.

Doktrinsel Çerçeve: Alacağın temlikinde devralan kişi, devredenden sahip olduğu haktan fazlasını devralamaz (nemo dat quod non habet ilkesi). Bu nedenle 3. kişinin iyiniyet iddiası şahsi haklarda dinlenmez.

Kaynak / Doktrin:

• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım III, Bölüm 4 (Temlik ve Alacaklıların Durumu)

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 3 — Ayni Hak Sahipleri | Eksen 12 — Nama İfa

EKSEN 5 — Sözleşme Dışı Fazla İmalat ve Vekaletsiz İş Görme Hesabı

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2026/348 K. 2026/2068 (Tarih: 12.05.2026)

Hukuki Niteliği / Konu: Yüklenicinin sözleşme dışı yaptığı faydalı fazla imalatların bedelinin vekaletsiz iş görme esaslarına göre istenmesi.

Ratio Decidendi: Yüklenici tarafından sözleşme ve onaylı proje dışında yapılan, ancak binaya ekonomik değer katan faydalı fazla imalatlar vekaletsiz iş görme (TBK m. 526) ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine tabidir. Bedel hesabı, dava tarihindeki serbest piyasa rayiçlerinden yıpranma payı düşülerek arsa sahibinin sağladığı zenginleşme oranında yapılır.

Pratik Sonuç: Yüklenici veya 3. kişiler, arsa sahibinin onayladığı veya zımnen kabullendiği faydalı fazla imalatların bedelini tazminat olarak isteyebilir.

Doktrinsel Çerçeve: Faydalı masrafların iadesinde arsa sahibinin zenginleştiği miktar esas alınır; lüks masraflar sökülüp alınabilir nitelikteyse iadeye konu olmaz.

Kaynak / Doktrin:

• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım IV, Bölüm 2

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 1 — Temerrüt | Eksen 11 — Tazminat Kalemleri

EKSEN 6 — Kiracının Tahliyeyi Geciktirmesi, Haksız Fiil ve Zarar Sorumluluğu

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/388 K. 2025/4086 (Tarih: 17.09.2025)

Hukuki Niteliği / Konu: Kentsel dönüşüm sürecinde taşınmazı tahliye etmeyen kiracının yarattığı inşaat gecikmesi ve zararlar.

Ratio Decidendi: Kentsel dönüşüm veya riskli yapı tahliye kararına rağmen taşınmazı haksız olarak boşaltmayan kiracı, arsa sahibi ve müteahhidin uğradığı doğrudan zararlardan haksız fiil (TBK m. 49) hükümlerine göre sorumludur. İmar planı değişikliği veya inşaat gecikmesi ile kiracının tahliye etmemesi arasında uygun nedensellik bağı kanıtlanmalıdır.

Pratik Sonuç: Tahliyeyi geciktiren kiracıya karşı sadece ecrimisil değil, ispatlanması halinde inşaat gecikme zararı tazminatı da açılabilir.

Doktrinsel Çerçeve: Kiracının sorumluluğu için haksız tahliye eylemi ile doğan zarar arasında illiyet bağı şarttır; doğrudan m2 kaybı tazminatı yerine haksız fiil tazminatı ilkeleri uygulanır.

Kaynak / Doktrin:

• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım I, Bölüm 6 (Tahliye ve Yıkım)

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 18 — Tahliye ve Yıkım Zinciri | Kiracının Kentsel Dönüşüm Hakları Rehberi

EKSEN 7 — 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Çoğunlık Kararı, Tebligat Usulü ve Pay Satışı

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2025/2319 K. 2025/2726 (Tarih: 28.05.2025)

Hukuki Niteliği / Konu: 6306 sayılı Kanun uyarınca salt çoğunlukla alınan karar, tebligat eksikliği ve pay satışının tapuya etkisi.

Ratio Decidendi: Riskli yapıda pay maliklerinin salt çoğunlukla (50%+1 arsa payı) aldığı kentsel dönüşüm kararı ve teklif protokolü, karara katılmayan malike usulüne uygun (noter/e-Devlet) tebliğ edilmeden yapılan pay satışı idari açıdan sakattır. İdari işlemin iptali halinde özel hukukta yolsuz tescil nedeni doğar.

Pratik Sonuç: Usulsüz tebligatla satılan azınlık payları yönünden idari yargıda iptal kararı alınması, adli yargıda tapu iptal ve tescil davasının ön şartıdır.

Doktrinsel Çerçeve: Doktrinde idari süreç (pay satışı) ile özel hukuk sonucu (tapu tescili) birbirine karıştırılmamalıdır. İdari işlem kesinleşmeden tapuda yapılan tescil yolsuz tescil niteliğindedir.

Kaynak / Doktrin:

• Prof. Dr. Ethem Sabah Özmen — 6306 Pay Satışındaki Usul Hataları (Transkript Arşivi)
• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım III, Bölüm 1 ve Bölüm 2

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 8 — Arsa Payı Düzeltme | Eksen 9 — İdari Fesih | Kentsel Dönüşüm Pay Satışı İptali Rehberi

EKSEN 8 — Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Düzeltme Davası ve Dürüstlük Kuralı (TMK m. 2)

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E. 2024/13683 K. 2025/6630 (Tarih: 14.10.2025)

Hukuki Niteliği / Konu: Kentsel dönüşüm öncesi veya sırasında açılan Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve dürüstlük kuralı.

Ratio Decidendi: Arsa payları kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olmalıdır. Ancak kat irtifakı kurulduktan sonra uzun yıllar boyunca arsa payına itiraz etmeyen malikin, kentsel dönüşüm sürecinde çoğunluk kararını engellemek amacıyla dava açması TMK m. 2 dürüstlük kuralı uyarınca engellenebilir.

Pratik Sonuç: Arsa payı düzeltme davası kentsel dönüşüm sürecini ve pay satışını otomatik olarak durdurmaz.

Doktrinsel Çerçeve: Doktrinde arsa payının düzeltilmesi hakkının zamanaşımına tabi olmadığı, ancak dönüşüm anında hakkın kötüye kullanılması yasağına (TMK m. 2/II) takılabileceği kabul edilir.

Kaynak / Doktrin:

• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım III, Bölüm 3

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 7 — Çoğunlık Kararı | Arsa Payı Düzeltme Davası Rehberi

EKSEN 9 — 6306 Sayılı Kanun m. 6/14 Uyarınca İdari Fesih Prosedürü ve Yargısal Denetim

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2024/3057 K. 2025/2496 (Tarih: 24.06.2025)

Hukuki Niteliği / Konu: Müteahhidin 1 yıl işe başlamaması veya 6 ay inşaatı durdurması halinde İdari Fesih (6306 m. 6/14).

Ratio Decidendi: Yüklenicinin sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içinde işe başlamaması veya 6 ay durdurması durumunda, arsa sahipleri salt çoğunluk kararıyla Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne başvurarak idari fesih isteyebilir. İdarece verilen ihtara rağmen başlanmazsa sözleşme idari kararla feshedilir ve tapudaki şerhler terkin edilir. İdari fesih işlemine karşı yüklenici idari yargıda iptal veya adli yargıda tazminat davası açabilir.

Pratik Sonuç: İdari fesih, adli yargıdaki uzun fesih davalarına alternatif hızlı bir idari tasfiye yoludur.

Doktrinsel Çerçeve: İdari fesih kanundan doğan özel bir bozucu yenilik doğuran idari işlemdir; adli yargı hâkiminin onayına ihtiyaç duymadan tapudaki şerhleri kaldırır.

Kaynak / Doktrin:

• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım IV, Bölüm 5 (İdari Fesih ve Şerh Terkini)

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 7 — Pay Satışı | Eksen 10 — Tek Taraflı Fesih | 6306 İdari Fesih Rehberi

EKSEN 10 — Arsa Sahibinin Tek Taraflı Fesih Yetkisinin Sınırları ve Mahkeme Kararı Şartı

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2023/256 K. 2024/525 (Tarih: 13.02.2024)

Hukuki Niteliği / Konu: Resmi şekilde düzenlenen APKİS'in tek taraflı ihtarname ile feshedilememesi ilkesi.

Ratio Decidendi: Noterde resmî şekilde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (TBK m. 237), tarafların noterde rızaen iradeleri birleşmediği sürece tek taraflı ihtarname ile feshedilemez. Fesih için taraf anlaşması veya kesinleşmiş mahkeme kararı şarttır.

Pratik Sonuç: Noterden çekilen "sözleşmeyi fethettim" ihtarı hukuki sonuç doğurmaz; dava açılıp fesih kararı alınması zorunludur.

Doktrinsel Çerçeve: Resmi şekil kurallarına tabi sözleşmelerin lağvı da aynı şekil şartına veya yargısal karara tabidir.

Kaynak / Doktrin:

• Prof. Dr. Emrehan İnal — APKİS Fesih Usulleri (Transkript Arşivi)
• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım IV, Bölüm 1

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 9 — İdari Fesih | Eksen 11 — Fesih Tazminatları

EKSEN 11 — Fesih Türüne Göre Zarar Kalemleri: Menfi Zarar vs. Müspet Zarar (Kira / Cezai Şart)

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/4102 K. 2024/4267 (Tarih: 10.12.2024)

Hukuki Niteliği / Konu: Geriye etkili fesihte menfi zarar; ileriye etkili fesihte müspet zarar (gecikme cezası ve kira kaybı) talepleri.

Ratio Decidendi: Sözleşmenin geriye etkili feshinde (dönme) sözleşme hiç yapılmamış sayıldığından, arsa sahibi ifaya ekli cezai şart ve kira kaybı (müspet zarar) isteyemez; ancak menfi zararını talep edebilir. İleriye etkili fesihte ise gecikme tazminatı ve müspet zarar istenebilir.

Pratik Sonuç: Geriye etkili fesih davası açan arsa sahibi müteahhitten kira kaybı tazminatı talep edemez.

Doktrinsel Çerçeve: TBK m. 125/III uyarınca dönme halinde sözleşmesel borçlar ex tunc olarak kalktığından, yürürlükteki sözleşmeye bağlı tazminatlar talep edilemez.

Kaynak / Doktrin:

• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım IV, Bölüm 4

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 1 — Fesih Rejimi | Eksen 5 — Fazla İmalat | Kentsel Dönüşüm Teslim Gecikmesi ve Kira Yardımı Rehberi

EKSEN 12 — Nama İfa / İfaya İzin (TBK m. 113) ve Tamamlama Yetkisi

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2023/1557 K. 2025/2404 (Tarih: 18.06.2025)

Hukuki Niteliği / Konu: İnşaatı eksik bırakan yükleniciye karşı arsa sahiplerinin TBK m. 113 uyarınca Nama İfaya İzin alması.

Ratio Decidendi: Yüklenici inşaatı yarım bıraktığında, arsa sahipleri sözleşmeyi feshetmeyip mahkemeden inşaatı yüklenici namına tamamlama (TBK m. 113) yetkisi isteyebilir. Mahkeme masrafı tespit ederek yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin satışına karar verebilir.

Pratik Sonuç: Fesih yapmadan binayı bitirmek isteyen arsa sahipleri mahkeme kararıyla müteahhidin dairelerini satıp inşaatı tamamlayabilir.

Doktrinsel Çerçeve: Nama ifa, yapma borçlarında alacaklıya tanınan doğrudan edim elde etme yoludur; sözleşmeyi ayakta tutar.

Kaynak / Doktrin:

• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım IV, Bölüm 1

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 1 — Temerrüt | Eksen 4 — Temlik Alanlar

EKSEN 13 — Gizli Ayıp, Ayıp İhbar Süreleri ve Ağır Kusur Zamanaşımı (TBK m. 477 - 478)

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/1121 K. 2025/2157 (Tarih: 24.04.2025)

Hukuki Niteliği / Konu: İnşaattaki gizli ayıpların bildirimi ve yüklenicinin ağır kusurunda 20 yıllık zamanaşımı.

Ratio Decidendi: Teslim alınan binadaki açık ayıplar derhal; gizli ayıplar ise ortaya çıkar çıkmaz muayene edilip yükleniciye ihbar edilmelidir. Yüklenicinin kasten veya ağır kusurla ayıbı gizlediği durumlarda ayıp ihbar süresi aranmaz ve zamanaşımı 20 yıldır (TBK m. 478).

Pratik Sonuç: Statik ve taşıyıcı sistemdeki gizli ayıplarda müteahhit 20 yıl boyunca sorumludur.

Doktrinsel Çerçeve: Yapı eserlerinde ağır kusur ve hile durumunda yüklenici muayene ve ihbar külfetinin yerine getirilmediğini savunamaz.

Kaynak / Doktrin:

• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım II, Bölüm 3

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 2 — Kaçak Yapılar | Eksen 15 — Ruhsat İhlali

EKSEN 14 — Geriye Etkili Fesih Sonrası Tapudaki İpotek ve Hacizlerin Akıbeti

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2024/4952 K. 2024/6306 (Tarih: 09.10.2024)

Hukuki Niteliği / Konu: Yükleniciye devredilen arsa payları üzerine koydurulan 3. kişi haciz ve ipoteklerinin fesihle kaldırılması.

Ratio Decidendi: Sözleşme geriye etkili feshedildiğinde yükleniciye devredilen tapular yolsuz tescile dönüşür. Yüklenicinin şahsi borcu nedeniyle konulan hacizler fesihle kendiliğinden hükümsüz kalır ve terkin edilir. Ancak 3. kişi banka ipotekleri yönünden bankanın TMK m. 1023 uyarınca iyiniyetli olup olmadığı araştırılır.

Pratik Sonuç: Müteahhidin şahsi hacizleri fesihle silinir; banka ipoteklerinde ise bankanın iyiniyet durumu mahkemece incelenir.

Doktrinsel Çerçeve: Haciz bir icra kısıtlaması olup ayni hak değildir, geriye etkili fesihle düşer; ipotek ise ayni hak olup TMK m. 1023 korumasına tabidir.

Kaynak / Doktrin:

• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım III, Bölüm 5

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 3 — Ayni Hak Sahipleri | Eksen 10 — Tek Taraflı Fesih

EKSEN 15 — Kat İrtifakı Kurulmaması, Ruhsat Alınmaması ve İfasızlık Temerrüdü

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2023/186 K. 2024/2300 (Tarih: 22.05.2024)

Hukuki Niteliği / Konu: Yüklenicinin ruhsat alma ve kat irtifakı kurma asli borcunu ihlal etmesi.

Ratio Decidendi: Onaylı projeye uygun ruhsat almak ve kat irtifakını kurmak yüklenicinin asli borcudur. Ruhsat süresi dolmasına rağmen başvuruda bulunmayan yüklenici temerrüde düşmüş sayılır ve arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

Pratik Sonuç: Ruhsat almayan yükleniciye karşı ek süre vermeden fesih davası açılabilir.

Doktrinsel Çerçeve: Ruhsat ve kat irtifakı yüklenicinin yapma borcunun ön şartıdır; ihlali asli temerrüt doğurur.

Kaynak / Doktrin:

• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım I, Bölüm 8

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 1 — Temerrüt | Eksen 2 — Kaçak Yapılar

EKSEN 16 — İmar Planı İptali, Kamulaştırma ve İmkânsızlık (TBK m. 136) ve Uyarlama

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E. 2024/8001 K. 2025/3232 (Tarih: 10.03.2025)

Hukuki Niteliği / Konu: İmar planının iptali veya kamulaştırma nedeniyle inşaatın imkânsızlaşması (TBK m. 136) veya uyarlama (TBK m. 138).

Ratio Decidendi: İmar planının mahkemece iptali veya alanın kamulaştırılması durumunda geçici mi yoksa kesin mi imkânsızlık olduğu incelenir. Geçici imkânsızlıkta taraflar bekleme yükümlülüğündedir. Kesin imkânsızlıkta TBK m. 136 uyarınca sözleşme sona erer ve taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşmeyle iade eder.

Pratik Sonuç: Her imar planı iptali sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez; önce imarın yeniden çıkma ihtimali (geçici imkânsızlık) beklenmelidir.

Doktrinsel Çerçeve: Geçici imkânsızlık döneminde sözleşmenin çekilmez hale gelip gelmediği dürüstlük kuralına (TMK m. 2) ve TBK m. 138 uyarlama şartlarına göre değerlendirilir.

Kaynak / Doktrin:

• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım V, Bölüm 1

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 2 — İmar Aykırılığı | Eksen 15 — Ruhsat İhlali

EKSEN 17 — APKİS'in Hukuki Niteliği, Resmi Şekil, Tapuya Şerh ve Teminat Sistemleri

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2024/755 K. 2024/698 (Tarih: 20.03.2024)

Hukuki Niteliği / Konu: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noterden resmî şekilde yapılması (TBK m. 237), tapuya şerhi (TMK m. 1009) ve teminat mektubu/sigorta mekanizmaları.

Ratio Decidendi: APKİS, eser sözleşması ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği çift tipli karma bir sözleşmedir. Noterde resmî şekilde yapılmayan ön protokoller ve sözleşmeler geçersizdir. Şerh, şahsi hakkın hukuki niteliğini ayni hakka dönüştürmez; kanunun öngördüğü ölçüde sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülebilmesini sağlar.

Pratik Sonuç: Geçerli bir kentsel dönüşüm sözleşmesi için noter resmî şekli şarttır; tapuya şerh ise hakkı sonraki maliklere karşı korur.

Doktrinsel Çerçeve: Doktrinde karma sözleşmelerin niteliği ve bina tamamlama sigortası/teminat mektubunun riskleri önlemedeki rolü önemle vurgulanmaktadır.

Kaynak / Doktrin:

• Prof. Dr. Emrehan İnal — APKİS'in Şekli ve Karma Niteliği (Transkript Arşivi)
• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım IV, Bölüm 1

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 3 — Ayni Hak Sahipleri | Eksen 10 — Tek Taraflı Fesih | Kentsel Dönüşüm Ön Protokol Rehberi

EKSEN 18 — Riskli Yapı Tespiti, İtiraz, Tahliye/Yıkım ve İdari Yargısal Denetim Zinciri

Emsal Karar Künyesi

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E. 2024/2457 K. 2024/6210 (Tarih: 08.05.2024)

Hukuki Niteliği / Konu: Riskli yapı raporunun kesinleşmesi, idari itiraz, yürütmenin durdurulması ve tahliye/yıkım idari sürecinin özel hukuk sözleşmelerine etkisi.

Ratio Decidendi: 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı kurumca hazırlanan riskli yapı raporu tebliğ edilip itiraz süresi geçmedikçe veya idari yargıda iptal davası açılarak Yürütmenin Durdurulması (YD) kararı alınmadıkça idari tahliye ve yıkım işlemleri durmaz. YD kararı alınması halinde idari süreç durur.

Pratik Sonuç: Riskli yapı raporuna itiraz edilse bile idari yargıda Yürütmeyi Durdurma kararı alınmadıkça tahliye ve yıkım işlemleri devam eder.

Doktrinsel Çerçeve: İdari yargıda dava açılması tek başına işlemi durdurmaz; YD kararı alınması idari ve özel hukuk süreçlerinin uyumu açısından zorunludur.

Kaynak / Doktrin:

• Prof. Dr. Ethem Sabah Özmen — Riskli Yapı İdari Süreç Hataları (Transkript Arşivi)
• Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberi — Kısım I, Bölüm 1 - Bölüm 6

Bağlantılı Eksenler & İlgili Rehberler: Eksen 7 — Pay Satışı Usulü | Eksen 9 — İdari Fesih | Riskli Yapı Tespitine İtiraz Rehberi