Yargıtay İlamı Resmî Metni
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/241 E., 2023/311 K. DAVACILAR : 1-... 2-... ve diğerleri vekili Avukat ... Yaşbey DAVA TARİHİ : 28.06.2013 HÜKÜM/KARAR : Ret İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2013/751 E., 2022/178 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.09.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davalı vekili Avukat ... ile davacılar vekili Avukat ...'nin gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında, Bursa ili,... ilçesi, ...Mah. 1025 parselde tapuya kayıtlı taşınmazda konut yapılması için, Bursa 11. Noterliği’nin 02.03.1992 tarih ve 06803 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 2. maddesi gereğince taşınmazın üzerine A-B-C şeklinde üç bloktan oluşan 48 adet bağımsız bölüm yapılacağı, B blokta numaraları belirtilen toplam 12 adet bağımsız bölümün taşınmazdaki hisseleri oranında arsa maliklerine, diğer bağımsız bölümlerin ise yüklenici kooperatife verileceğinin düzenlendiğini, sözleşmenin bu hükmünün daha sonra Bursa 5. Noterliği’nin 25.10.2001 tarih ve 33927 ek sözleşme ile A-B-C-D bloklardan oluşan toplamda dört blok ve 56 bağımsız bölüm inşa edilecek şekilde tadil edildiğini, sözleşmenin 7. maddesinde davalı yüklenici kooperatifin, yapı ruhsat tarihinden itibaren 36 ay içinde inşaatı bitirerek teslim etmeyi ve teslimden itibaren bir yıl içinde yapı kullanma izin belgesi almayı taahhüt ettiğini, davacıların sözleşme gereğince yüklendikleri bütün sorumlukları gecikmesiz yerine getirdiğini, davalı yüklenicinin 04.06.1998 yılında inşaat ruhsatı aldığı halde bu güne kadar yapı kullanma izni almadığı gibi yapılan imalatların yapı ruhsatına, tasdikli projesine aykırı olduğunu, söz konusu inşaata kat irtifakı kurulması ve yapı kullanma izni alınmasının mümkün olmadığını belirterek sözleşmenin geriye etkili şekilde feshine ve davalı kooperatif adına kayıtlı tapu kayıtlarının iptali ile hisseleri oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı yüklenici kooperatif vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili kooperatifin yüklendiği inşaatı bitirerek 15 sene önce teslim ettiğini, davacıların kendilerinin ya da kiracılarının 15 yıldır bu dairelerde oturduklarını, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 7. maddesinde, arsa sahiplerine ait dairelerin fiili tesliminin kararlaştırıldığını, müvekkil kooperatifin de arsa sahiplerine daireleri fiillen teslim ettiğini ancak yapı kullanma izni almadığını, müvekkili kooperatifin bu konudaki çalışmaları ve girişimlerinin devam ettiğini, yapı kullanma izni alınmamasının davacıya sözleşmeyi fesih hakkı vermediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonunda;... Belediye Başkanlığı'nın 29.04.2022 tarihli yazısı ile yapı kullanma izin belgesinin alınmasının mümkün olmadığının bildirilmesi karşısında, 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen Geçici 16. Madde gereğince yapı kayıt belgesi alınmasının binayı yasal hale getirmeyeceği, buna bağlı olarak davalı yüklenicinin edimini ifa etmediği kanaati ile davanın kabulü ile Bursa 11. Noterliği'nin 02/03/1992 tarih ve 06803 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Suretiyle İnşaat Sözleşmesinin (Bursa 5. Noterliği'nin 25/10/2001 tarih ve 33977 yevmiye numaralı düzeltme beyannamesi ile) geriye etkili olarak FESHİNE, Bursa ili,... ilçesi, Değirmenlikızık mahallesi, 490 ada, 1 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına hisseleri oranında tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesi kararına karşı davalı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bu karara karşı davalı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya duruşmalı olarak incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Taraflar arasında Bursa 11. Noterliği’nin 02.03.1992 tarih ve 6803 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme uyarınca davalı yüklenicinin inşa edeceği blokları tasdikli projeye, imar durumuna, yönetmelik ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yapması gerektiği gibi, söz konusu bloklara yapı kullanma izin belgesi alması da gerekmektedir. Yargılama aşamasında alınan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi kurulu raporunda, inşa edilen blokların ruhsat ve eki projelere ve deprem yönetmeliğine aykırı olduğu belirtilmiştir. Yargılama devam ederken... Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü 10.11.2016 tarihli cevabi yazısında, sözleşmeye konu binalarla ilgili plan değişikliğinin Belediye Meclisince uygun görülerek 23.05.2016 tarih ve 1005-626 sayılı kararla onaylandığı belirtilmiş, akabinde davalı yüklenici tarafından 10.07.2017 tarihinde yeni yapı ruhsatı alınmış, ruhsat ekinde güçlendirme projelerinin de olduğu anlaşılmıştır. Ayrıca söz konusu belediye 02.01.2018 tarihli cevabi yazısında da, ruhsat eki projelerde planlanan imalatların yerinde uygun yapılması ve Planlı Alanlar Yönetmeliği’nde yapı kullanma izni için istenen evrakların başvuru ekinde sunulması halinde bloklara yapı kullanma izin belgesinin verileceği belirtilmiştir. Bloklarda güçlendirme yapılabilmesi için blokların tahliyesi gerektiğinden, davacı arsa sahiplerinin bağımsız bölümlerinden tahliyesi için gerekli olan nakliye ve kira bedeli bilirkişi raporu ile tespit edilmiş ve söz konusu belirlenen bedel davalı yüklenici tarafından mahkeme veznesine depo edilmiştir. Yine yargılama devam ederken davalı yüklenici 27.09.2018 tarihinde 3194 Sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici 16. madde uyarınca bloklara yapı kayıt belgesi almıştır.
Mahkemenin de kabulünde olduğu gibi, imara aykırı olan yapı ile ilgili yapı kayıt belgesi alındığında, söz konusu belge binanın kullanılmasını sağlayabilecektir, ancak yapı kayıt belgesi binayı yapı kullanma izin belgesi alınacak şekilde imara uygun hale getirmeyecek, dolayısıyla davalı yüklenicinin sözleşme konusu ediminin ifası sonucunu doğurmayacaktır. Ancak yine yargılama aşamasında yapı kayıt belgesi olan taşınmaza yapı kullanma izin belgesinin düzenlenip düzenlenmeyeceği konusunda dava dışı idari makamlar arasında yazışmalar olduğu, bu konuda tereddütlerin oluştuğu, en son... Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 29.04.2022 tarihinde mahkemeye verdiği cevapta, yapı kayıt belgesi olan taşınmazda yapı kullanma izin belgesine ihtiyaç duyulmadığı belirtilmiş, mahkemece bu yazıya dayanılarak söz konusu yapıya yapı kullanma izin belgesi alınamadığından bahisle davanın kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescile karar verilmiş ise de; her iki belgenin düzenlenme sebepleri birbirlerinden farklı olduğundan birbirleri yerine ikame edilecek belge niteliğinde değildirler. Davalı yüklenicinin yargılama aşamasında, sözleşme konusu blokları sözleşmeye uygun olarak hukukileştirmek için işlemlere başladığı, ancak dava dışı idari kurumların farklı görüşleri ve yanlış yönlendirmeleri nedeniyle işlemlerin yarım kaldığı, yapı kullanma izin belgesi alınamadığı anlaşılmış ise de davalının yapı kullanma izin belgesi alınamamasında kusurlu olmadığı anlaşıldığından, mahkemece aleyhine değerlendirme yapılması doğru olmamıştır. Ayrıca davalı yüklenicinin temyiz dilekçesine ekli dava dışı idari kurumlarca verilen yeni tarihli cevabi yazılarda da sözleşmeye konu bloklara yapı kullanma izin belgesi verilebileceği belirtilmiştir.
İş bu durumda mahkemece yapılacak iş; sözleşmeye, projeye ve ruhsata aykırı olarak inşa edilen blokların yasal hale getirilebilmesi için gerekli olan tadilat projesi, tadilat ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve bildirilecek diğer iş ve işlemleri yapmak üzere davalı yükleniciye makul süre ve yetki verilmesi, söz konusu bloklarda deprem güçlendirmesi yapılması gerektiğinden bağımsız bölümlerde tüm oturanların özellikle davacı arsa sahiplerinin bağımsız bölümlerden tahliyesi için gerekli olan nakliye ile kira bedellerinin hesaplattırılıp davalı yükleniciye depo ettirilmesi, ayrıca yine güçlendirme yapılabilmesi için bağımsız bölümlerde tüm oturanların özellikle davacı arsa sahiplerinin bağımsız bölümlerden mahkemece belirlenecek yeterli ve makul süre içerisinde tahliyesi hususunda davalı yüklenici tarafından ihtar çekilmesi, söz konusu süre içinde bağımsız bölümler tahliye edilmediği takdirde davacı arsa sahiplerinin alacaklı temerrüdüne düşecekleri hususunun ihtarda belirtilmesi ile oluşacak sonuca göre karar verilmesinden ibaret olmalıdır.
Eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu verilen karar doğru olmamış, bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK'nın 373/1. maddesi gereğince Bursa Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2013/751 Esas, 2022/178 Karar, 123.05.2022 karar tarihli kararının davalı lehine BOZULMASINA, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davalı yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 24.09.2024 tarihinde oy çokluğuyla ile kesin olarak karar verildi.
(Muhalif) (Muhalif)
KARŞI OY
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacılardan ... ve tüm davacıların müşterek murisi Ahmet YAZICI ile davalı S.S. Köy – Kent Toplu Konut Yapı kooperatifi arasında, Bursa,... İlçesi, ...Mah. 5 Pafta, 1025 parselde tapuya kayıtlı 9455 m2 yüzölçümlü taşınmazda konut yapılması için, Bursa 11. Noterliğinin 2 mart 1992 tarih ve 06803 Yevmiye Sayılı Düzeleme şeklinde yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Suretiyle İnşaat Sözleşmesi yapıldığı, davalı yüklenici kooperatif 04.06.1998 yılında inşaat ruhsatı aldığı halde bu güne kadar yapı kullanma izni almadığı gibi yapılan imalatların inşaat ruhsatına, taşınmazın imar durumuna ve imar yönetmeliğine de aykırı olduğunun ortaya çıktığını, yapılan imalatın ruhsat ve tasdikli projeye aykırı olması sebebi ile kat irtifakı kurulması ve yapı kullanma izni alınması mümkün olmadığını belirterek, müvekkilleri bakımından sözleşmenin feshi ve davalı kooperatif adına kayıtlı tapu kayıtlarının iptalini ve hisseleri oranında davacılar adına kayıt ve tescilini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İlk Derece Mahkemesince, davanın kabulü ile Bursa 11. Noterliğinin 02/03/1992 tarih ve 06803 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Suretiyle İnşaat Sözleşmesinin (Bursa 5. Noterliğinin 25/10/2001 tarih ve 33977 yevmiye numaralı düzeltme beyannamesi ile) geriye etkili olarak feshine, Bursa ili,... ilçesi, Değirmenlikızık mahallesi, 490 ada, 1 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına hisseleri oranında tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Karar davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince, davalı vekilinin istinaf talebinin Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 23/05/2022 tarihli, 2013/751 esas, 2022/178 karar sayılı kararında yasaya aykırı bir durum bulunmadığından Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1 – b. 1 maddesi gereğince reddine karar verilmiştir.
Karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Yüksek Özel Daire, sözleşmeye, projeye ve ruhsata aykırı olarak inşa edilen blokların yasal hale getirilebilmesi için yükleniciye makul süre ve yetki verilmesi gerektiğinden bahisle mahkeme kararını oy çokluğuyla bozmuştur.
Aşağıda açıklanan nedenlerle Yüksek Özel Daire Sayın Çoğunluğunun kararına katılmıyoruz.
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve bu sözleşme uyarınca, davalı yükleniciye devredilen tapunun iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir.
3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesine göre;
Geçici Madde 16 – (Ek: 11/5/2018 – 7143/16 md.) Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir. Yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye, ayrıca başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 24/9/2020 tarihli ve E.: 2019/21; K.: 2020/51 sayılı Kararı ile) (…) uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2022 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. (Ek cümleler: 8/4/2022 – 7394/13 md.) Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on indirim uygulanır. Taksitli satışlarda satış bedelinin en az yüzde onu peşin ödenir, kalan bedel ise beş yıla kadar taksitlendirilir. Taksit tutarlarına kanunî faiz oranının yarısı uygulanır. Elde edilen gelirlerin yüzde yirmibeşi Bakanlığın dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilir. Kalanı ise bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası, yapı ve tesisler hakkında ise onbirinci fıkrası hükmü uygulanmaz. (Ek cümleler: 4/7/2019 – 7181/14 md.) Yapı kayıt belgesine konu taşınmaz için 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınması ve bu belgeye esas arsa bedellerinin ödenmiş olması halinde bu madde uyarınca ayrıca satış bedeli alınmaz. Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez. Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.
Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.
Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir’’.
Taraflar arasında akdedilen 02/03/1992 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin incelemesinde; davacılar ile davalı S.S Köy – Kent Toplu Konut Yapı Kooperatifi arasında, Bursa,... İlçesi, ...Mah. 5 Pafta, 1025 parselde tapuya kayıtlı taşınmaz üzerinde inşaat yapmak üzere Bursa 11. Noterliğinin 02/03/1992 tarih ve 06803 Yevmiye Sayılı İnşaat Sözleşmesi yapıldığı, Sözleşmenin 2. maddesinde: A – B – C şeklinde üç bloktan oluşan 48 adet daire yapılarak, B blokta 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 13, 14 ve 15 no’lu olmak üzere toplam 12 adet dairenin arsa sahiplerine bırakılacağının düzenlendiği görülmüştür.
Bursa 5. Noterliğinin 25.10.2001 tarih ve 33977 yevmiye numaralı Bursa 11. Noterliğinin Tanzim ve tasdikli 2 mart 1992 tarih ve 06803 Yevmiye Sayılı Düzenleme şeklinde yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Suretiyle İnşaat Sözleşmesine yapılan düzenleme beyannamesi tanzim edildiği, buna göre; Yapılacak olan inşaatların A – B – C – D şeklinde A -B – C bloklarda 16'şar daire, D Blokta 8 daire olmak üzere toplam 56 adet olacağı, C blokta 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 ve 16 no’lu bağımsız bölüm ve eklentilerinin arsa sahiplerine bırakılacağı konusunda revizeye gidildiği görülmüştür.
Bursa... Belediye Başkanlığının 02/01/2018 tarih ve E. 4 – 239 sayılı cevabi yazısında; dava konusu taşınmazın 04/06/1998 tarih ve 318/19 sayılı inşaat ruhsatından sonra 10/07/2017 tarih ve 652/06 sayılı yeniden ruhsatı bulunduğu, 652/06 sayılı ruhsat eki projeleri arasında güçlendirme projeleri bulunduğunun tespit edildiği, ruhsat eki projelerde planlanan imalatların yerinde uygun yapılması ve planlı alanlar yönetmeliğinde yapı kullanma izni için istenen evrakların başvuru ekinde sunulması halinde yapı kullanma izninin düzenlenebileceğinin bildirildiği görülmüştür. Ancak; söz konusu cevaptan sonra, az yukarıda belirtilen 7143 sayılı Kanunun 16. maddesi ile 3194 sayılı Kanuna geçici 16. madde eklenmiş ve davalı tarafından, bu düzenleme uyarınca yapı kayıt belgesi başvurusu yapılarak, dava konusu bina için yapı kayıt belgesi düzenlenmiştir.
Yıldırım Belediye Başkanlığının, 29/04/2022 tarih ve 1467 evrak numaralı cevabı ile güçlendirme izin belgesinden sonra yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesinin mümkün olmadığının bildirilmesi karşısında, davaya konu binanın, iskân alınmaya müsait olmadığı anlaşılmaktadır.
İskân alınmaya müsait olmayan bir binanın ekonomik değeri de yoktur. Sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilebilmesi için, sözleşmeye konu binanın iskân alınmaya uygun olması ve inşaat seviyesi göz önüne alındığında ifa imkanının bulunması gereklidir.
Somut olayda, yapı kayıt belgesi ile yeni bir sürecin başladığı ve yapı kullanma izin belgesinin düzenlenemeyeceği Belediye Başkanlığı cevabi yazısında bildirilmiştir. Davaya konu bina açısından, yapı kullanma izin belgesi düzenlenme imkanı kalmamıştır. Bu durumda sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilmesi mümkün değildir.
İmara aykırı olan yapı ile ilgili yapı kayıt belgesi aldığında, binanın kullanılması sağlanabilecektir.. Ancak yapı kayıt belgesi binayı iskân alınacak şekilde imara uygun hale getirmez. İdarece imara aykırı yapıya yapı kayıt belgesi verilerek kayıt altına alınmış olsa dahi, bu belgenin verilmesi binayı iskân almaya uygun şekilde imara uygun hale getirmez. İmar Kanununun Geçici 16. maddesinin 10. fıkrasında belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulanmasına kadar geçerlidir. Yine aynı fıkrada yapının yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Geçici 16. maddede öngörülen yapı kayıt belgesi, imar affı kapsamında geçici himaye sağlamakta ise de bu belgenin alınmasıyla ifa yükümlüğünün yerine getirildiğinin kabulü mümkün değildir.
Davacı arsa sahibince, tapu devir yükümlülüğü yerine getirilmiştir. Sözlemeden itibaren karar tarihine kadar yaklaşık otuz yıl geçmiş olmasına rağmen, sözleşmeye konu parsel üzerine, yüklenici kooperatif tarafından inşa edilen yapının deprem yönetmeliğine uygun yapılmadığı, bu haliyle binanın risk teşkil ettiği, 5 yıllık yapı ruhsatının düşmesi ile yapının ruhsatsız hale geldiği, halen ruhsata bağlanmadığı, Belediye İmar Müdürlüğünden verilen cevaplarda da inşaatın ruhsata bağlanamayacağı anlaşılmıştır. Yargılama sırasında, 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesi kapsamında ruhsat aykırılığın giderilmesi hususunda yüklenici kooperatife süre ve yetki verilmiş ise de yapı yasal hale getirilmemiş, yalnızca yapı kayıt belgesi alınmakla yetinilmiştir. Bu durumda, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerine yerine getirmeyerek temerrüde düştüğü sabittir. Aradan bu kadar yıl geçtikten sonra da yapının imara uygun hale getirilmesi de mümkün değildir.
Açıklanan tüm bu nedenlerle, mahkemece davanın kabulüne dair karar usul ve yasaya uygun bulunmakla, kararın onanması gerektiği görüşüyle Yüksek Özel Dairenin bozma kararına katılmıyoruz.