6. Hukuk Dairesi 2023/1557 E. , 2025/2404 K.

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1300 E., 2023/25 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Gebze 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2018/317 E., 2021/396 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacılar vekili; müvekkilleri arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre yüklenicinin 6 ay içerisinde inşaat ruhsatını alıp ve ruhsat alındığı tarihten itibaren 18 ay içinde sözleşme uygun bir şekilde inşaatı tamamlayıp teslim etmesi gerektiğini, ancak karşı tarafın inşaatı tamamlayamadığı gibi uzun süre inşaata uğramadığını ve herhangi bir inşaat faaliyetinde bulunmadığını, üstelik hak kazanmadığı halde sözleşmede kendisine düşen bağımsız bölümleri diğer davalılara devrettiğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalılar adına olan tapuların iptali ve sözleşme öncesi durumuna uygun hale getirilerek müvekkilleri adına tesciline, dava konusu 5 numaralı bağımsız bölüm üzerinde 28.03.2018 tarihli 45.000,00 TL bedelli ...'ın alacaklı olduğu ipoteğin terkinine, şimdilik 1.000,00 TL'nin 03.02.2015 tarihinden dava tarihine kadar her bir müvekkil tarafından ödenen kira bedellerinin 03.02.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı müteahhit ve halefi durumundaki diğer davalı taşınmaz sahiplerinden müşterek ve müteselsilen tahsiline, tapu iptali tescilinin mümkün olmaması halinde ise dava konusu taşınmaz üzerindeki eksik iş bedelinin tespiti ile bedelinin, sözleşmenin geç ifa edilmesinden dolayı hesap edilecek makul kira bedellerinin, davalının dava konusu sözleşmede taahhüt ettiği bağımsız bölümleri teslim etmemesi ve teslim edilen bağımsız bölümlerde de m2 birim farkından doğan zararın değer kaybı bedelinin, davalının sorumluluğunda olan iskân ruhsatı alınması için gerekli Yapı Denetim borcu, Muhasebe borcu, elektrik borcu,su borcu, Kentsel Dönüşüm firması olan ... Yapı Elektrik Müh. İnş. San. Tic. Ltd. Şti. borcu, mimar borcu, SGK ve Vergi masrafları borçlarının hesap edilerek davalı müteahhit ve halefi durumundaki diğer davalı taşınmaz sahiplerinden müşterek ve müteselsilen tahsiline, müvekkilinin uğradığı zarara ilişkin şimdilik 46.000,00 TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı müteahhit ve halefi durumundaki diğer davalı taşınmaz sahiplerinden müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... (....); dava konusu taşınmazda bahçe katı olan 1 no'lu bağımsız bölüm maliki olduğunu, taşınmazı yükleniciden satın almadığını, ikinci el olarak başkasından satın aldığını ve henüz inşaatının bitmediğini, sözleşmenin davacılar ile yükleniciyi ilgilendirdiğini, kendisinin herhangi bir kusurunun olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... vekili; dava konusu taşınmazın zemin kat 2 no'lu bağımsız bölümün maliki olduğunu, bu taşınmazı ...'ten bedelini ödeyerek satın aldığını, söz konusu sözleşmenin yükleniciyi bağladığını, davayı kabul etmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

3. Davalı ... vekili; davacı ...'in dava konusu 7 no'lu bağımsız bölümü dava dışı ...'ya satarak devrettiğini, müvekkilinin de bu taşınmazı ...'dan satın ve devraldığını aldığını, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

4. Davalı ...; dava konusu taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını, müteahhit ile davacılar arasındaki husumette herhangi bir kusurunun bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

5. Diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, bilirkişi raporu ile inşaat seviyesinin %58 olarak tespit edildiği, fesih koşullarının gerçekleştiği gerekçesiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, yükleniciye devredilen taşınmazın avans niteliğinde olup bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kayıtları ile adına tescil yapılanlar kişilerin, gerçek mülkiyet hakkını kazanamayacağı gerekçesiyle ise tapuların iptali ile davacılar adına tesciline, davacıların menfi zarara ilişkin tazminat taleplerinin kabulü ile taleple bağlı kalınarak 1.000,00 TL tazminatın inşaatın bitiş tarihi olan 01.04.2017 tarihinden itibaren yasal faiz işletilerek davalı ...'tan alınarak davacılara verilmesine, diğer davalılar yönünden tazminat isteminin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili, davalı ... vekili ve davalı ... tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu daireyi yükleniciden almadığını, üçüncü kişi olan ...'ten 7 sene önce 100.000,00 TL'ye aldığını, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki anlaşmazlığın tarafları bağlayacağını, bu nedenle davanın kabul kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; mahkemenin TMK'nın 1024. maddeyi müvekkili açısından hatalı yorumladığını, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, kötü niyetli davacının bedelini tahsil ettiği bir bağımsız bölüm için başka kişiler ile olan ilişkilerinden kaynaklanan nedenlerle iptal davası açmasının hukuk tarafından kabul edilmeyeceğini, sözleşmenin feshini ve tapu iptali talep ederken iyiniyetli olsa idi üçüncü kişi olan müvekkiline sattığı bağımsız bölümün bedelini iade etmesi veya iade için mahkemeye depo etmesi gerektiğini beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran davalılar hakkında açılan dava yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olup kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 18.06.2025 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.