Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? Başvuru, Lisanslı Kuruluş, Karot ve Teknik İnceleme

Kısa cevap: Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, bir binanın yalnızca yaşına veya dış görünüşüne bakılarak verilen bir karar değildir. Süreç; yetkili kişinin başvurusu, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum veya kuruluşun sahada bilgi toplaması, yapının taşıyıcı sisteminin ve malzeme özelliklerinin incelenmesi, gerekli deneylerin yapılması, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre hesap ve değerlendirme yapılması, raporun elektronik sistem üzerinden ilgili idareye gönderilmesi ve idari incelemeden geçmesi aşamalarından oluşur.

Bu nedenle riskli yapı tespiti yalnız bir karot işlemi olmadığı gibi, yalnız bir özel mühendislik raporu da değildir. Lisanslı kuruluşun hazırladığı teknik rapor; idari makamın incelemesi, tapu kaydına bildirim, maliklere duyuru, itiraz ve devamında tahliye-yıkım gibi 6306 sayılı Kanuna özgü sonuçların başlangıç noktasını oluşturur.

Kentsel dönüşüm hukukunun sonraki bütün aşamalarını doğru okuyabilmek için önce bu başlangıç noktasının hukuki ve teknik yapısını ayırmak gerekir.

1. Riskli yapı kavramı neyi ifade eder?

6306 sayılı Kanun, riskli yapıyı; riskli alan içinde veya dışında bulunan, ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlar.

Bu tanım iki önemli sonucu beraberinde getirir.

Birincisi, bir yapının riskli yapı sayılabilmesi için mutlaka daha önce riskli alan ilan edilmiş bir bölgede bulunması gerekmez. Tek bir bina, çevresindeki diğer yapılar aynı statüde olmasa dahi 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilebilir.

İkincisi, binanın eski olması tek başına riskli yapı statüsü yaratmaz. Yapım yılı önemli bir teknik veri olabilir; ancak 6306 anlamındaki hukuki statü, mevzuatta öngörülen teknik yöntem kullanılarak yapılan tespit sonucunda doğar.

Bu ayrım uygulamada önemlidir. “Bina 40 yıllık, zaten risklidir” cümlesi teknik bir kanaat olabilir; fakat 6306 sayılı Kanundaki özel sonuçların doğması için kanuni usule uygun riskli yapı tespiti gerekir.

2. Riskli yapı tespiti ile deprem performans analizi aynı şey değildir

Uygulamada en sık karıştırılan kavramlardan biri budur.

Bir yapının deprem karşısındaki davranışının farklı amaçlarla incelenmesi mümkündür. Güçlendirme kararı verilmesi, kapsamlı deprem performansının belirlenmesi veya belirli bir mühendislik projesinin hazırlanması için yapılan inceleme ile 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti aynı hukuki prosedür değildir.

6306 kapsamındaki tespit, Uygulama Yönetmeliğinin Ek-2'sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar (RYTEİE) çerçevesinde gerçekleştirilir. Bu yöntemin amacı, Kanunun özel dönüşüm mekanizmasının uygulanıp uygulanmayacağını belirleyecek risk statüsünü ortaya koymaktır.

Dolayısıyla piyasada kullanılan “deprem testi”, “performans testi”, “hızlı tarama”, “dayanıklılık raporu” veya benzeri ifadelerin her biri otomatik olarak 6306 kapsamında riskli yapı tespit raporu anlamına gelmez.

Bir raporun 6306 sürecini başlatabilmesi için, hem yetkili kuruluş hem uygulanan teknik yöntem hem de elektronik ve idari süreç bakımından Kanun ve Yönetmeliğe uygun olması gerekir.

3. Riskli yapı tespitini kim yaptırabilir?

Kanunun temel sistemi, riskli yapı tespitinin öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılmasıdır.

Burada oybirliği veya maliklerin salt çoğunluğu aranmaz. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamasına göre maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu tespitin yaptırılması için yeterlidir.

Bu nokta, ileride ele alınacak malik kararlarından ayrılmalıdır. Riskli yapı tespitinin başlatılması başka, yeni uygulamanın nasıl yapılacağına ve hangi müteahhitle hangi koşullarda anlaşılacağına karar verilmesi başkadır.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı varsa

Taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuşsa, bağımsız bölüm maliki yapı maliki sıfatıyla tespit sürecini başlatabilir. Diğer bütün bağımsız bölüm maliklerinin önceden onay vermesi gerekmez.

Arsa paylı tapu varsa

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış arsa paylı tapularda konu daha dikkatli ele alınır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel uygulama açıklamasında, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının sahibi olan arsa payı sahibinin riskli yapı tespitini yaptırabileceği belirtilmektedir.

Arsa üzerindeki yapının başka bir kişiye ait olduğu ve bu durumun tapu kütüğünde belirtildiği hâllerde ise tespit yetkisi, lehine ilgili şerh bulunan taraf bakımından değerlendirilir.

Bu nedenle özellikle eski yapılarda yalnız güncel tapu fotokopisine bakmak yerine arsa-yapı sahipliği ilişkisinin doğru kurulması gerekir.

Kiracı başvurabilir mi?

Kiracı, yalnız kiracı sıfatıyla yapı maliki değildir. 6306 sayılı Kanunun riskli yapı tespitini başlatma yetkisi bakımından temel referans yapı maliki veya onun kanuni temsilcisidir. Kiracının sonraki tahliye, bildirim ve destek süreçlerinde ayrıca hak ve menfaatleri bulunabilir; ancak bu durum onu kendiliğinden riskli yapı tespiti yaptırmaya yetkili malik hâline getirmez.

4. Başkanlık veya idare maliklerden bağımsız olarak tespit yaptırabilir mi?

Evet.

6306 sayılı Kanun, riskli yapı tespitini yalnız maliklerin inisiyatifine bırakmamıştır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya Kanunda tanımlanan İdare, riskli yapı tespitini resen yapabilir veya yaptırabilir; ayrıca maliklere süre vererek tespitin yaptırılmasını isteyebilir.

Verilen süre içinde maliklerin gerekli tespiti yaptırmaması durumunda, tespit Başkanlık veya İdare tarafından yapılabilir ya da yaptırılabilir.

Kanun, resen yürütülen tespitin fiilen engellenmesi ihtimalini de ayrıca düzenler. Başkanlık veya İdarenin talebi üzerine mülki idare amirinin yazılı izni ve yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı alanlara girilerek tespit yapılabilmesi mümkündür.

Burada önemli bir sınır vardır: özel bir lisanslı kuruluş, sırf bir malik kendisine başvurdu diye diğer maliklerin kapalı alanlarına zor kullanarak girme yetkisine sahip değildir. Zorla erişim, Kanunda öngörülen resen tespit ve kamu gücü mekanizması içinde değerlendirilir.

5. Riskli yapı tespitini kim yapabilir?

Her mühendislik şirketi veya laboratuvar 6306 kapsamında riskli yapı tespiti yapamaz.

Tespit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından bu iş için lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar eliyle gerçekleştirilir. Başkanlığın internet sitesinde yetkili kuruluşların güncel listesi yayımlanmakta ve lisanslı kuruluşların ülke genelinde tespit yapabildiği belirtilmektedir.

Bu nedenle malik açısından ilk kontrol yalnız fiyat teklifi değildir. En azından şu hususlar görülmelidir:

• kuruluşun güncel lisans durumu,
• tespitte görev alacak yetkili mühendislerin mevzuattaki şartları taşıması,
• saha ve laboratuvar organizasyonunun kim tarafından yürütüleceği,
• raporun elektronik sistem üzerinden hangi kuruluş adına oluşturulacağı,
• daha önce aynı yapı için tespit kaydı bulunup bulunmadığı.

Kanunda lisanslı kuruluşların faaliyetleri için ayrıca denetim ve yaptırım sistemi kurulmuştur. Teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanması, yapıya ilişkin verilerin yanlış alınması sonucu riskli yapının risksiz veya risksiz yapının riskli gösterilmesi ve yapı maliki olmayan kişinin talebine dayanılarak tespit yapılması gibi fiiller yaptırıma bağlanmıştır.

Bu düzenleme, lisansın yalnız idari bir formalite olmadığını gösterir. Tespit raporunun güvenilirliği, yetki ile teknik sorumluluğun birlikte kurulmasına dayanır.

6. Başvuru yapıldıktan sonra elektronik sistemde ne olur?

Riskli yapı tespiti günümüzde yalnız fiziki dosya üzerinden ilerleyen bir süreç değildir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamalarında riskli yapı tespiti talebinin elektronik yazılım sistemi üzerinden yürütüldüğü belirtilmektedir. Başkanlığın faaliyet ve eğitim dokümanlarında riskli yapı tespitlerinin RYTEİE çerçevesinde elektronik sistem ve YAP.Net yazılımı kullanılarak hazırlandığı; dava ve bilirkişi incelemelerinde de ilgili yapı modeli ile tespit detaylarına elektronik kayıtlar üzerinden erişilebildiği görülmektedir.

Bu elektronik altyapının hukuki önemi üç noktada ortaya çıkar:

1. Aynı yapı için daha önce bir tespit bulunup bulunmadığının kontrolü yapılabilir.
2. Raporun hangi kuruluş ve hangi yapı kaydı üzerinden oluşturulduğu izlenebilir.
3. Teknik rapor, idari incelemeye elektronik süreç içinde taşınır.

Yönetmelik kural olarak aynı yapı hakkında birden fazla riskli yapı tespit raporu düzenlenmesini engeller. İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı olduğunun belirlenmesi veya yapının risk durumunu etkileyen belirli yeni olaylar bu kuralın istisnaları arasındadır.

Bu nedenle bir malikin ilk raporu beğenmeyip farklı kuruluşlara art arda başvurarak istediği sonuca ulaşması üzerine kurulmuş bir sistem yoktur.

7. Başvuru kaydı ile tamamlanmış riskli yapı tespiti aynı şey değildir

Sürecin önemli ayrımlarından biri budur.

Elektronik sistemde yapı kaydının oluşturulması, tek başına yapının hukuken riskli hâle geldiği anlamına gelmez. Önce saha çalışması ve teknik inceleme tamamlanmalı, rapor hazırlanmalı ve idari inceleme aşamasına taşınmalıdır.

Bu nedenle “başvuruyu yaptım” ile “riskli yapı raporu uygun bulundu” ifadeleri birbirinin yerine kullanılmamalıdır.

Yönetmelikte, elektronik sistemde oluşturulan bir yapı kaydı üzerinden tespitin belirli sürelerde tamamlanmamasına bağlanan kayıt silme mekanizması da bulunmaktadır. Buna karşılık teknik raporu tamamlanmış ve idari sürece girmiş bir dosya, artık yalnız başvuru sahibi ile lisanslı kuruluş arasındaki özel bir hizmet ilişkisi gibi görülemez.

Pratikte “tespitten vazgeçme” sorusu bu nedenle dosyanın hangi aşamada bulunduğuna göre cevaplanmalıdır. Henüz tamamlanmamış elektronik başvuru kaydı ile idarece uygun bulunmuş bir riskli yapı tespit raporunun hukuki durumu aynı değildir.

8. Sahada ne incelenir? Riskli yapı tespiti yalnız karot almak değildir

Riskli yapı tespiti denildiğinde kamuoyunda çoğu zaman yalnız “karot” akla gelir. Oysa karot, betonarme bir yapıda mevcut beton dayanımını belirlemeye yarayan veri toplama araçlarından yalnız biridir.

RYTEİE kapsamında yapılacak incelemenin içeriği yapının taşıyıcı sistemine, kat adedine, yapı türüne ve mevcut bilgiye göre değişebilir. Betonarme yapılarda genel olarak;

• taşıyıcı sistemin yerinde belirlenmesi ve rölövesi,
• kolon ve perde boyutlarının tespiti,
• donatı düzenine ilişkin saha verilerinin toplanması,
• beton özelliklerinin tahribatlı ve tahribatsız yöntemlerle değerlendirilmesi,
• yapı geometrisinin ve kat bilgilerinin belirlenmesi,
• zemin ve deprem verilerinin modele aktarılması,
• taşıyıcı sistemin RYTEİE'de öngörülen yöntemle analiz edilmesi

gibi aşamalar birlikte yürütülür.

Yığma veya karma yapılarda ise kullanılan malzeme, duvar geometrisi, taşıyıcı duvarların düzeni ve ilgili yapı tipine özgü parametreler öne çıkar.

Dolayısıyla “kaç karot alınırsa bina riskli çıkar?” şeklindeki soru hukuken de teknik olarak da yanlış kurulmuştur. Amaç belirli sayıda numune alarak önceden kararlaştırılmış bir sonucu üretmek değil, Esaslarda öngörülen örnekleme ve değerlendirme sistemiyle mevcut yapının verilerini ortaya çıkarmaktır.

9. Karot sayısı sabit midir?

Hayır.

RYTEİE, betonarme yapılarda numune alma işini binadaki taşıyıcı elemanların sayısı ve inceleme düzeniyle ilişkilendirir. Başkanlığın eğitim materyallerinde, inceleme katında kolon ve perdelerde önce belirli oran ve asgari sayılarda tahribatsız inceleme yapılması; daha sonra en düşük sonuçların görüldüğü elemanların belirli bölümünden beton numunesi alınması öngörülmektedir.

Bu nedenle her bina için geçerli “beş karot”, “dokuz karot” veya benzeri tek bir sayıdan söz etmek doğru değildir.

Karot sayısı değerlendirilirken şu sorular birlikte cevaplanmalıdır:

• yapı az, orta veya yüksek katlı hangi teknik gruba giriyor,
• inceleme katı hangisi,
• kaç kolon ve perde bulunuyor,
• tahribatsız ölçümler hangi elemanlarda yapıldı,
• beton numunesi alınacak elemanlar hangi veriye göre seçildi,
• binada farklı beton veya güçlendirme uygulaması bulunuyor mu?

Hukuki uyuşmazlık çıktığında da yalnız “kaç karot alındı?” sorusu çoğu zaman yeterli değildir. Numunelerin nereden, hangi seçim yöntemiyle, hangi teknik kayıt altında ve hangi analizde kullanıldığı birlikte incelenmelidir.

10. Binanın projesi yoksa riskli yapı tespiti yapılamaz mı?

Eski yapı stokunda onaylı statik projeye hiç ulaşılamaması veya mevcut binanın projeden farklılaşmış olması mümkündür.

Bu durum riskli yapı tespitinin mantığını ortadan kaldırmaz; ancak sahadan toplanacak verinin önemini artırır. Riskli yapı tespiti esasları, mevcut yapının taşıyıcı sistem bilgilerinin yerinde belirlenmesi ve analiz modeline aktarılması üzerine kuruludur.

Bu nedenle lisanslı kuruluşun görevi yalnız belediye arşivindeki projeyi bilgisayar programına girmek değildir. Mevcut yapının gerçek geometrisi, taşıyıcı elemanları ve malzeme özellikleri ile proje ve ruhsat kayıtları arasındaki ilişki ayrıca kontrol edilmelidir.

Özellikle sonradan taşıyıcı sisteme müdahale, kaçak kat, kolon-perde değişikliği, birleşen bağımsız bölümler veya güçlendirme uygulaması bulunan yapılarda mevcut durumun doğru belgelenmesi raporun güvenilirliği açısından belirleyici olabilir.

11. Teknik raporu lisanslı kuruluş hazırladıktan sonra süreç bitmiş olur mu?

Hayır.

Lisanslı kuruluş tarafından hazırlanan riskli yapı tespit raporu, ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili İdareye elektronik sistem üzerinden gönderilir.

İdari makam raporu Başkanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde inceler. Raporda eksiklik veya yanlışlık bulunursa rapor düzeltme yapılmak üzere lisanslı kuruluşa geri gönderilebilir. Eksiklik bulunmaması veya eksikliklerin giderilmesi hâlinde rapor uygun bulunur.

Bu aşama, riskli yapı tespitinin neden salt özel hukuk ilişkisi olarak görülemeyeceğini açıkça gösterir.

Malik bir mühendislik şirketiyle sözleşme yaparak teknik hizmet satın alır; fakat bu hizmetin sonucu 6306 sayılı Kanunun kamusal sonuçlarına ancak mevzuatta öngörülen idari süreç içinde bağlanır.

Uygun bulunan tespitten sonra ilgili taşınmazın tapu kaydına riskli yapı belirtmesi yapılması için tapu müdürlüğüne bildirim gönderilir ve Kanunda öngörülen bildirim-itiraz süreci başlar.

Bu sonraki aşama serinin ikinci bölümündedir: riskli yapı tespitine itiraz, teknik heyet incelemesi ve iptal davası.

12. Riskli yapı tespit raporunda ilk hukuki kontrolde nelere bakılmalı?

Bir riskli yapı raporu uyuşmazlığa dönüştüğünde inceleme yalnız sonuç sayfasındaki “risklidir” ibaresine indirgenmemelidir.

Dosyanın ilk kontrolünde en az şu başlıkların birbirine bağlanması gerekir:

1. Başvuran kişinin sıfatı: Başvuruyu yapan kişi gerçekten yapı maliki veya yetkili temsilci mi?
2. Lisans: Raporu hazırlayan kuruluş tespit tarihinde yetkili mi ve rapor hangi kuruluş adına sisteme kaydedilmiş?
3. Yapı eşleşmesi: Ada-parsel, adres, bina kodu ve fiilen incelenen yapı doğru mu?
4. Saha çalışması: Taşıyıcı sistem ve malzeme verileri hangi yöntemle toplanmış?
5. Numune ve ölçümler: Tahribatlı ve tahribatsız incelemeler RYTEİE sistematiğine uygun mu?
6. Model ve analiz: Sahada ölçülen veriler analiz modeline doğru aktarılmış mı?
7. İdari inceleme: Rapor doğrudan sonuç doğurmuş mu, yoksa eksiklik nedeniyle iade ve düzeltme görmüş mü?
8. Elektronik kayıt: Aynı yapı hakkında önceki bir tespit, silinen kayıt veya yeniden rapor gerektiren istisnai bir durum var mı?

Bu kontrol listesi, itiraz veya dava sonucunun önceden belli olduğu anlamına gelmez. Ancak teknik raporun hukuki denetimi yapılacaksa, uyuşmazlığın hangi halkada bulunduğunu gösterir.

13. Riskli yapı tespiti arsa payını, müteahhit seçimini veya yeni daireyi belirler mi?

Hayır.

Riskli yapı tespitinin temel fonksiyonu, mevcut yapının 6306 sayılı Kanun anlamında riskli olup olmadığını belirlemektir. Bu tespit tek başına;

• yeni yapılacak binadaki bağımsız bölüm paylaşımını,
• maliklerin şerefiyesini,
• arsa paylarının doğru olup olmadığını,
• hangi müteahhidin seçileceğini,
• malik-müteahhit sözleşmesinin içeriğini

belirlemez.

Bunlar dönüşüm dosyasının sonraki hukuki katmanlarıdır.

Örneğin eski binadaki arsa paylarının hatalı olduğu düşünülüyorsa bu konu arsa payı ve arsa payı düzeltme davası bakımından ayrıca incelenmelidir. Müteahhit, paylaşım, teminat ve teslim şartları ise riskli yapı sürecinden sonra kurulacak sözleşme dosyasının konusudur.

Başka bir ifadeyle riskli yapı tespiti dönüşüm projesinin paylaşım cetveli değil, hukuki sürecin teknik giriş kapısıdır.

14. Riskli yapı tespitinden önce hangi belgeler toplanmalı?

Tespit teknik bir süreç olsa da malik bakımından yalnız mühendislik firmasından fiyat alınarak başlanması sağlıklı değildir.

Özellikle uyuşmazlık ihtimali bulunan yapılarda tespit öncesinde mümkün olduğunca şu dosyanın oluşturulması yararlıdır:

• güncel tapu kaydı,
• kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu,
• arsa payları,
• yönetim planı,
• mevcut mimari ve statik projeler,
• yapı ruhsatı ve varsa yapı kullanma izin belgesi,
• sonradan yapılan tadilat ve güçlendirme belgeleri,
• arsa paylı tapu varsa yapının kime ait olduğunu gösteren kayıtlar,
• daha önce yapılmış teknik inceleme veya tespitler.

Bu belgelerin tamamı her dosyada zorunlu başvuru belgesi değildir. Fakat teknik tespit ile taşınmazın hukuki geçmişini aynı dosyada tutmak, rapor sonrasında ortaya çıkabilecek itirazları ve dönüşüm kararlarını çok daha sağlıklı değerlendirmeyi sağlar.

Bağdat Caddesi kentsel dönüşüm rehberinde vurgulandığı gibi, dönüşümün sonraki aşamalarında mevcut hak, imar durumu, yeni proje ve sözleşme aynı dosya içinde okunacaktır. Riskli yapı tespiti bu dosyanın ilk teknik-hukuki eşiğidir.

Sonuç: Riskli yapı tespiti bir karot sonucu değil, çok aşamalı bir hukuki-teknik süreçtir

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitinin mantığı üç katmanda kuruludur:

Birinci katman yetkidir. Tespiti kimin talep edebileceği ve hangi kuruluşun yapabileceği mevzuatla sınırlandırılmıştır.

İkinci katman tekniktir. Yapının gerçek taşıyıcı sistemi, malzeme özellikleri ve deprem davranışı RYTEİE'de öngörülen yöntemle incelenir; karot bu incelemenin yalnızca bir parçasıdır.

Üçüncü katman idaridir. Teknik rapor elektronik sistem üzerinden yetkili makama gider, incelenir, gerekli ise düzeltilir ve uygun bulunması hâlinde 6306 sayılı Kanunun tapu, bildirim, itiraz ve devamındaki dönüşüm sonuçları devreye girer.

Bu ayrımlar korunmadığında iki hata ortaya çıkar: teknik rapor hukuki karar gibi okunur veya hukuki süreç yalnız mühendislik testi sanılır.

Oysa kentsel dönüşüm dosyasının ilk doğru sorusu şudur:

Bu yapı hangi yetkiyle, hangi teknik esaslara göre ve hangi idari işlem zinciri içinde riskli yapı statüsüne girdi?

Serinin sonraki bölümünün konusu bu statünün denetimidir: riskli yapı tespitine itiraz, teknik heyet ve iptal davası.