Arsa payı, kat mülkiyetine tabi bir yapıda yalnızca tapudaki soyut bir oran değildir. Bağımsız bölümün ortak arsa üzerindeki payını, yapının yıkılmasından sonra paylı mülkiyet ilişkisindeki konumunu ve kentsel dönüşüm sürecinde yapılacak sonraki hak paylaşımını doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle arsa payının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı kurulup kurulmadığına ilişkin uyuşmazlık, yapı ortadan kalktığında dahi bütünüyle önemini yitirmeyebilir.
Buna karşılık her taşınmazda Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3 çerçevesinde bir “arsa payı düzeltme” talebinden söz edilemez. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti hiç kurulmamış, yalnız paylı mülkiyet rejimine tabi bir taşınmazda fiilî kullanım alanlarının birbirine oranı tek başına bu davanın hukuki dayanağını oluşturmaz.
Bu karar haritası, üç güncel Yargıtay kararını birlikte okuyarak arsa payı düzeltme uyuşmazlığının üç ayrı eşiğini gösterir:
- Dava açıldıktan sonra yapının yıkılması hukuki yararı ortadan kaldırır mı?
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti hiç kurulmamışsa arsa payı düzeltme talebi dinlenebilir mi?
- Arsa paylarının doğru kurulup kurulmadığı hangi değer unsurlarıyla incelenmelidir?
Arsa Payı Uyuşmazlığında Üç Hukuki Eşik
Arsa payı düzeltme dosyasında doğru sonuca ulaşmak için üç sorunun birbirinden ayrılması gerekir. İlk soru, taşınmazda Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında arsa payı ilişkisinin kurulup kurulmadığıdır. İkinci soru, kurulmuş olan arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olup olmadığıdır. Üçüncü soru ise dava sürerken yapının yıkılması gibi sonradan gerçekleşen bir olayın davanın görülmesindeki hukuki yararı etkileyip etkilemediğidir.
Bu üç soru aynı dosyada birbirine karıştığında, “bina artık yok” veya “herkes paylı malik” gibi tek cümlelik sonuçlar yanıltıcı olabilir. Yargıtay kararları, önce hukuki rejimin, sonra değerleme ölçütünün, en son da yargılama sırasındaki değişikliklerin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.
Yıkım Sonrası Hukuki Yarar: HGK E. 2023/648, K. 2025/512
Hukuk Genel Kurulunun 10.09.2025 tarihli kararı, kentsel dönüşüm ile arsa payı düzeltme davası arasındaki ilişki bakımından temel karardır. Uyuşmazlıkta dava, yapı ayaktayken açılmış; yargılama devam ederken bina 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreç sonunda yıkılmıştır.
Bölge Adliye Mahkemesi, kat mülkiyeti ilişkisinin yıkımla sona erdiğini ve bu nedenle davanın konusuz kaldığını kabul etmişti. Hukuk Genel Kurulu ise bu yaklaşımı benimsemedi. Tarafların yıkımdan sonra kendi iradeleriyle yeni arsa payları belirleyerek yeniden kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurmadıkları durumda, malikler arsa üzerinde mevcut payları oranında ortak mülkiyet ilişkisini sürdürmektedir. Bu nedenle doğru arsa payının belirlenmesinde davacının hukuki yararı devam edebilir.
Kararın temel önemi, yapının fiziksel varlığı ile arsa payı uyuşmazlığının hukuki varlığını birbirinden ayırmasıdır. Yapı yıkılmış olabilir; buna rağmen yanlış kurulduğu ileri sürülen pay oranları, yıkım sonrasındaki mülkiyet ilişkisinin ve sonraki hak paylaşımının belirlenmesinde sonuç doğurmaya devam edebilir.
Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti Hiç Kurulmamışsa
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 01.04.2026 tarihli E. 2025/1745, K. 2026/1150 sayılı kararı, HGK kararının sınırını tamamlayan niteliktedir. Uyuşmazlıkta taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış; yapı mimari projesi bulunmayan bir yapı olarak paylı mülkiyet rejiminde kalmıştır.
Daire, taşınmazın bu nedenle müşterek/paylı mülkiyet hükümlerine tabi olduğunu kabul etmiş ve maliklerin fiilen kullandıkları yerlerin alanlarını esas alarak tapudaki payların Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3 kapsamında yeniden düzenlenmesi talebinin yasal dayanağı bulunmadığını belirtmiştir.
Bu karar önemli bir ayrım getirir: arsa payının düzeltilmesi davası, sıradan paylı mülkiyette kullanılan alanların matematiksel olarak tapu payına çevrilmesi davası değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlere tahsis edilen hukuki paydır. Bu hukuki rejim hiç doğmamışsa, yalnızca “ben daha büyük alan kullanıyorum” iddiası m. 3 kapsamında bir düzeltme istemine dönüşmez.
Dolayısıyla dosya incelemesindeki ilk belgelerden biri tapu kaydı ve kat irtifakı/kat mülkiyeti kuruluş belgeleri olmalıdır. Bu aşama atlanarak doğrudan metrekare karşılaştırmasına geçilmesi, yanlış dava türünün kurulmasına yol açabilir.
Arsa Payı Değerlemesinde Hangi Unsurlar İncelenir?
Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 25.03.2025 tarihli E. 2024/5440, K. 2025/3986 sayılı kararı, uyuşmazlığın değerleme ayağını somutlaştırmaktadır. Daire, bağımsız bölümlerin yalnız yüzölçümleri üzerinden karşılaştırılmasını yeterli görmemiş; aydınlanma, mimari kullanım, konum, cephe ve manzara gibi unsurların yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Bu yaklaşım, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3'teki “değerleri ile oranlı” olma ölçütünün salt metrekare hesabına indirgenemeyeceğini gösterir. İki bağımsız bölüm aynı büyüklükte olsa dahi katı, cephesi, manzarası, kullanım niteliği ve mimari avantajları nedeniyle kuruluş tarihindeki değerleri farklı olabilir.
Bu nedenle bilirkişi incelemesinde yalnız mevcut piyasa değerini sormak da yeterli değildir. İncelenmesi gereken hukuki mesele, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerin birbirine göre değer oranının doğru kurulup kurulmadığıdır. Değerleme, mümkün olduğunca kuruluş tarihindeki fiziksel ve hukuki özellikler esas alınarak yapılmalıdır.
Davanın Ne Zaman Açıldığı Neden Önemli?
HGK kararının uygulama alanını belirleyen en önemli unsur zamanlamadır. Somut olayda dava bina ayaktayken açılmış, yıkım daha sonra gerçekleşmiştir. Bu nedenle yargılama sırasında meydana gelen fiziksel değişiklik, dava açıldığı anda mevcut olan hukuki yararı kendiliğinden ortadan kaldırmamıştır.
Buna karşılık yapının çok daha önce yıkılmış olduğu, kat mülkiyetinin sona erdiği ve yeni hukuki ilişkilerin kurulduğu bir olayda aynı sonuca otomatik olarak varılamaz. Dava tarihindeki tapu rejimi, tarafların yıkım sonrasında yeni pay belirleyip belirlemedikleri, yeni kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulup kurulmadığı ve talebin hangi hukuki sonuca yöneldiği ayrıca incelenmelidir.
Bu ayrım, arsa payı düzeltme davasının “bina varsa açılır, bina yoksa açılamaz” gibi mekanik bir kurala tabi olmadığını; hukuki yararın somut uyuşmazlık ve dava tarihi itibarıyla değerlendirilmesi gerektiğini gösterir.
6306 Sayılı Kanun Süreci ile Arsa Payı Davasının İlişkisi
Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payı yalnız geçmişteki kat mülkiyeti ilişkisinin bir unsuru değildir. Yapının yıkılmasıyla kat mülkiyeti sona erse de maliklerin arsa üzerindeki paylı mülkiyet ilişkisi tapudaki paylar üzerinden devam eder. Bu nedenle dönüşüm öncesinde hatalı kurulduğu iddia edilen arsa payının düzeltilmesi, sonraki mülkiyet ve paylaşım tartışmalarını etkileyebilir.
HGK kararının önemli sonucu, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yıkım sürecinin varlığını arsa payı düzeltme davasını otomatik olarak anlamsızlaştıran bir olgu olarak görmemesidir. Bununla birlikte arsa payı davası ile dönüşüm sürecindeki diğer kararların birbirinden bağımsız olduğu da söylenemez. Somut olayda tapu paylarının hangi işlem bakımından önem taşıdığı, dönüşüm sürecinin hangi aşamada bulunduğu ve talep edilen düzeltmenin hangi hukuki sonucu doğuracağı birlikte değerlendirilmelidir.
Bu nedenle uygulamada iki uç yaklaşım da sakıncalıdır: “Bina yıkıldı, artık arsa payı davası olmaz” şeklindeki kategorik ret yaklaşımı da, “yıkımın hiçbir önemi yoktur” şeklindeki sınırsız kabul yaklaşımı da HGK kararının kapsamını aşar.
Üç Kararın Karşılaştırmalı Matrisi
| Karar | Temel soru | Yargıtay yaklaşımı | Haritadaki işlevi |
|---|---|---|---|
| HGK E. 2023/648, K. 2025/512 | Dava sırasında yıkım hukuki yararı sona erdirir mi? | Taraflar yeni payları belirleyip yeni kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurmadıkça, yıkım tek başına davayı konusuz bırakmaz. | Ana ilke / hukuki yarar |
| 6. HD E. 2025/1745, K. 2026/1150 | Kat irtifakı veya kat mülkiyeti hiç kurulmamışsa KMK m. 3 uygulanabilir mi? | Paylı mülkiyet ve fiilî kullanım alanı, tek başına arsa payı düzeltme talebine yasal dayanak oluşturmaz. | Sınır / hukuki önkoşul |
| 5. HD E. 2024/5440, K. 2025/3986 | Arsa payı oranının doğruluğu nasıl incelenir? | Aydınlanma, mimari kullanım, konum, cephe, manzara ve benzeri değer unsurları birlikte incelenmelidir. | Uygulama / bilirkişi yöntemi |
Dosya İnceleme Kontrol Listesi
Arsa payı düzeltme uyuşmazlığında aşağıdaki sıra, davanın hukuki ekseninin doğru kurulmasına yardımcı olur:
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş mu? Tapu ve kuruluş belgeleri incelenmelidir.
- Arsa payları hangi tarihte ve hangi bağımsız bölüm değerleri esas alınarak kurulmuş? İlk proje ve kuruluş belgeleri önemlidir.
- Davacı hangi orantısızlığı ileri sürüyor? Salt metrekare farkı mı, yoksa değer unsurları bakımından somut bir dengesizlik mi?
- Yapı halen mevcut mu? Yıkılmışsa yıkım tarihi ile dava açılış tarihi karşılaştırılmalıdır.
- Yıkımdan sonra taraflar yeni pay belirledi mi? Yeni kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulup kurulmadığı kontrol edilmelidir.
- 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreç hangi aşamada? Arsa payının hangi sonraki işlem bakımından hukuki sonuç doğurduğu belirlenmelidir.
- Bilirkişi incelemesi kuruluş tarihindeki değer unsurlarını kapsıyor mu? Konum, cephe, manzara, kullanım ve benzeri kriterlerin birlikte değerlendirilip değerlendirilmediği denetlenmelidir.
Bu sıra, “dava açılabilir mi?” sorusu ile “arsa payı gerçekten yanlış mı?” sorusunu birbirinden ayırır. Birinci soru hukuki önkoşul ve hukuki yararla; ikinci soru ise esas ve değerleme incelemesiyle ilgilidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm nedeniyle bina yıkılırsa arsa payı düzeltme davası düşer mi?
Hayır, otomatik olarak düşmez. HGK E. 2023/648, K. 2025/512 sayılı kararda dava yapı ayaktayken açılmış ve bina yargılama sırasında yıkılmıştır. Taraflar yeni payları belirleyip yeni kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurmadıkları için hukuki yararın devam edebileceği kabul edilmiştir.
Bina yıkıldıktan sonra ilk kez arsa payı düzeltme davası açılabilir mi?
İncelenen HGK kararı bu soruya genel ve sınırsız bir olumlu cevap vermemektedir. Kararın somut olayında dava yıkımdan önce açılmıştır. Yıkımdan sonra açılacak bir davada dava tarihindeki tapu rejimi, yeni pay belirlenip belirlenmediği ve talebin hukuki sonucu ayrıca değerlendirilmelidir.
Kat irtifakı hiç kurulmamışsa arsa payı düzeltilebilir mi?
6. Hukuk Dairesinin E. 2025/1745, K. 2026/1150 sayılı kararında, taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti hiç kurulmamış olduğu için fiilî kullanım alanlarına göre Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3 kapsamında pay düzeltme talebinin yasal dayanağı bulunmadığı kabul edilmiştir.
Arsa payı yalnız metrekareye göre mi belirlenir?
Hayır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, bağımsız bölümlerin aydınlanma durumu, mimari kullanımı, konumu, cephesi ve manzarası gibi değer unsurlarının birlikte incelenmesi gerektiğini belirtmektedir.
Arsa payı düzeltme davasında hangi tarih esas alınır?
Uyuşmazlığın özü, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerin değerleriyle arsa payları arasında doğru oranın kurulup kurulmadığıdır. Bu nedenle değerleme incelemesi kuruluş tarihindeki özelliklere yönelmelidir; yalnız davanın görüldüğü tarihteki piyasa değerleri yeterli değildir.
Arsa payı düzeltme davasında zamanaşımı veya hak düşürücü süre var mıdır?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3'te arsa payının düzeltilmesi talebi için özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Ancak yalnızca uzun zaman geçmiş olması ile somut olayın hukuki koşulları aynı şey değildir. Yargıtay uygulamasında, özellikle arsa paylarının oluşumuna katılan veya uzun süre mevcut dağılıma göre hareket eden malik bakımından Türk Medeni Kanunu m. 2 çerçevesinde hakkın kötüye kullanılması itirazı gündeme gelebilir. Ayrıca yapının yıkılması ve kat mülkiyeti ilişkisinin sona ermesi halinde, yıkımdan sonra ilk kez açılacak davanın hukuki yararı ve dayanağı ayrıca değerlendirilmelidir.
Sonuç
Üç karar birlikte okunduğunda arsa payı düzeltme uyuşmazlığının tek bir “pay oranı” tartışmasından ibaret olmadığı görülmektedir. İlk olarak Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında arsa payı ilişkisinin kurulmuş olması gerekir. İkinci olarak arsa payının bağımsız bölüm değerleriyle orantılı kurulup kurulmadığı objektif değer unsurlarıyla incelenmelidir. Üçüncü olarak, dava devam ederken yapının yıkılması gibi sonradan meydana gelen olayların hukuki yarara etkisi somut olayın zamanlaması ve yıkım sonrası kurulan hukuki ilişkilere göre değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşüm süreci bu üç aşamayı ortadan kaldırmaz; tersine arsa payının doğru belirlenmesinin ekonomik ve hukuki önemini artırabilir. Bu nedenle uygulamada tapu rejimi, dava tarihi, yıkım tarihi ve değerleme yöntemi aynı dosya içinde fakat birbirinden ayrı hukuki başlıklar olarak incelenmelidir.